宅建 平成24年度（2012年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション(代金3,000万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。 ア A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。 イ A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。 ウ A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。問題文のア、イ、ウの記述はすべて宅地建物取引業法の規定に照らして誤っています。宅建業法における「8種制限」や「手付金等の保全措置」は、買主が宅地建物取引業者であるか否か、また契約の条件によって適用範囲が異なります。これらの規定の適用条件を正確に理解することが重要です。
【宅地建物取引業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主が宅地建物取引業者でない場合、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額又は違約金の額を合算した額は、代金の額の10分の2（20%）を超えることができない。これを超える特約は、その超える部分について無効となる。 【宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主が宅地建物取引業者でない場合、宅地建物取引業者は、一定の要件に該当する手付金等を受領するにあたり、保全措置を講じなければならない。 ・建築工事完了後の宅地建物の場合：手付金等の額が「代金の10%を超える場合」または「1,000万円を超える場合」のいずれかに該当するときに保全措置が必要となる。
【ア】誤。A社は、宅地建物取引業者である買主Bとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。 → 宅地建物取引業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が「宅地建物取引業者でない場合」に適用される「8種制限」の一つです。本肢では買主Bが「宅地建物取引業者である」ため、この制限は適用されません。したがって、代金の20%を超える損害賠償の予定額（代金3,000万円の20%は600万円）を定めることも有効であり、1,000万円とする特約も定めることができます。よって、「定めることができない」という記述は誤りです。 【イ】誤。A社は、宅地建物取引業者でない買主Cとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。 → 宅地建物取引業法第37条の2が適用されるケースです。買主Cは「宅地建物取引業者でない」ため、損害賠償の予定額と違約金を合算した額は、代金（3,000万円）の20%（600万円）を超えることができません。本肢では、損害賠償の予定額300万円と違約金600万円の合計は900万円となり、代金の20%である600万円を超過しています。この場合、超過部分（900万円 - 600万円 = 300万円）が無効となり、合計額が600万円に減額されます。したがって、違約金600万円のすべてが無効になるわけではなく、違約金のうち300万円が無効となり、残りの300万円は有効となります（損害賠償の予定額300万円と合わせて600万円）。よって、「違約金についてはすべて無効である」という記述は誤りです。 【ウ】誤。A社は、宅地建物取引業者でない買主Dとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の2の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない。 → 宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）が適用されるケースです。買主Dは「宅地建物取引業者でない」ため、保全措置の要否が問題となります。本件は「建築工事完了後の新築分譲マンション」の売買であり、この場合、手付金等の保全措置が必要となるのは、手付金等の額が「代金の10%を超える場合」または「1,000万円を超える場合」のいずれかに該当するときです。代金3,000万円の10%は300万円です。受領する手付金は300万円であり、これは代金の10%に「等しい」ため、「超えていません」。また、1,000万円も超えていません。したがって、本件では保全措置を講じる義務はありません。よって、「保全措置を講じた後でなければ、Dから300万円の手付金を受領することができない」という記述は誤りです。