宅建 平成24年度（2012年）問37 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
- Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
- Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
- Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定では、買主がクーリング・オフについて書面で告げられた日から8日間は契約を解除できます。選択肢2のケースでは、契約締結から3日後に書面で告げられているため、契約締結日から10日目（告げられた日から8日目）は解除期間内であり、クーリング・オフが可能です。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） * **第1項:** 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、買主が宅地建物取引業者でない場合、買主は、申込み又は契約をした場所が「事務所等」以外であれば、一定期間内に書面で契約の解除を申し出ることができます。 * **「事務所等」とは:** 宅地建物取引業者の事務所、案内所等、その他国土交通省令で定める場所（買主の自宅・勤務先で買主が申し出た場合など）を指します。これらの場所での申込み・契約はクーリング・オフの対象外です。 * **ただし書:** 買主が当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、解除することができません。 * **第2項:** クーリング・オフの期間は、「クーリング・オフについて書面で告げられた日から8日間」です。この期間内に書面で解除の意思表示をすれば有効です。 * **第4項:** 第1項から第3項までの規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となります。これは、買主を保護するための強行規定です。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第37条の2第1項ただし書には、「買主が当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、解除することができない」と明確に定められています。本件では、モデルルームでの申込みはクーリング・オフが可能な場所ですが、既に建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払っているため、クーリング・オフによる契約の解除はできません。クーリング・オフについて告げられていない場合でも、この条件を満たせば解除権は消滅します。 【選択肢2】正。 買主Bが申込み・契約をした場所は「自宅近くの喫茶店」であり、これは宅地建物取引業法第37条の2第1項に定める「事務所等」以外の場所にあたるため、クーリング・オフの対象となります。A社からクーリング・オフについて書面で告げられたのが契約締結から3日後であるため、クーリング・オフ期間は「書面で告げられた日から8日間」となります（同条第2項）。契約締結日を0日目とすると、3日目に告げられたので、3日目から8日間（3日目、4日目、5日目、6日目、7日目、8日目、9日目、10日目）が解除期間となります。したがって、契約締結日から10日目においても、解除期間内であるため、Bは契約の解除をすることができます。 【選択肢3】誤り。 宅地建物取引業法第37条の2第4項は、「第1項から第3項までの規定に反する特約で、買主に不利なものは無効とする」と規定しています。ホテルのロビーでの申込みはクーリング・オフが可能な場所ですが、「クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意」は、買主のクーリング・オフ権を放棄させるものであり、買主に一方的に不利な特約に該当します。したがって、この合意は無効であり、A社は当該合意を理由にBからの契約解除を拒むことはできません。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業法第37条の2第1項第1号では、買受けの申込みをした場所が「事務所等」である場合は、クーリング・オフの適用対象外とされています。本件では、Bは「A社の事務所において買受けの申込みをし」ています。申込み場所が事務所であるため、たとえ契約締結場所がレストラン（事務所等以外）であったとしても、クーリング・オフの規定は適用されません。したがって、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることはできません。