宅建 平成24年度（2012年）問28 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア 建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務に違反する。 イ 居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物については、当該建物の貸借に係る媒介の依頼を受け、媒介契約を締結した場合であっても、広告をすることができない。 ウ 宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしても、最初の広告掲載時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなければ、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反することはない。 エ 新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件については、建築確認申請中である旨を表示をすれば、広告をすることができる。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢2。アとイが正しい記述です。アは宅建業者が自ら貸主となる転貸借の広告において、取引態様の明示義務（法第34条）に違反しないためには「自ら貸主」であることを明示する必要があるため正しい。イは建築確認申請中の未完成物件は、建築確認等の処分が下りていないため、広告ができないとする宅建業法施行規則第15条の規定により正しい。
・**宅地建物取引業法第34条（取引態様の明示）**: 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理若しくは媒介をする場合、又は自ら当事者としてこれらの取引をする場合、その取引態様を相手方に明示しなければならない。これは、消費者がどのような立場の業者と取引するのかを明確にし、トラブルを未然に防ぐための重要な規定です。 ・**宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）**: 宅地建物取引業者は、その業務に関する広告をするに際し、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良である若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。この規定は、消費者が誤った情報に基づいて取引判断をすることを防ぐためのものです。 ・**宅地建物取引業法施行規則第15条（未完成物件の広告制限）**: 法第32条の規定を具体化し、宅地建物取引業者は、建築確認等の処分があった後でなければ、当該宅地又は建物の広告をしてはならない。これは、未完成物件に関する不確実な情報による消費者の誤認を防ぐための規定であり、建築確認が下りていない段階での広告は原則として禁止されています。
【選択肢ア】正。 宅地建物取引業者が建物の所有者から建物を賃借し、それを第三者に転貸（又貸し）する場合、宅建業者は「自ら貸主」として取引の当事者となります。宅地建物取引業法第34条は、宅地建物取引業者が取引の当事者となる場合、または代理・媒介を行う場合に、その取引態様（自ら当事者、代理、媒介のいずれか）を明示する義務を定めています。したがって、転貸のための広告をする際は、自らが貸主となる旨、すなわち「自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨」を明示しなければ、取引態様の明示義務に違反することになります。これは、消費者が誰と契約を結ぶのかを明確にするための重要なルールです。 【選択肢イ】正。 「居住用賃貸マンションとする予定の建築確認申請中の建物」は、まだ建築確認の処分が下りていない未完成物件です。宅地建物取引業法第32条は誇大広告等を禁止しており、その具体化として宅地建物取引業法施行規則第15条は、未完成物件に関する広告について、建築確認等の処分があった後でなければ広告をしてはならないと明確に定めています。建築確認申請中という段階では、まだ建築確認の処分が下りていないため、たとえ媒介の依頼を受け、媒介契約を締結していたとしても、当該建物の広告をすることはできません。これは、未確定な情報による消費者の誤認を防ぐための重要な規制です。建築確認が下りていない物件は、計画が変更されたり、最悪の場合、建築が許可されない可能性もあるため、広告は禁止されています。 【選択肢ウ】誤。 宅地建物取引業法第32条は、誇大広告等の禁止を定めており、これには「おとり広告」も含まれます。「おとり広告」とは、既に契約が成立した物件や、実際には取引する意思のない物件について、あたかもまだ取引可能であるかのように広告を継続する行為を指します。本肢の場合、最初の広告掲載時点で契約が成立していなかったとしても、その後に売買契約が成立したにもかかわらず、広告を継続して掲載することは、消費者を誤認させる行為であり、法第32条に規定する誇大広告等の禁止（おとり広告の禁止）に違反します。インターネット広告は特に、契約成立後速やかに削除・更新する義務があります。消費者が広告を見て問い合わせた際に「もう売れてしまいました」となるのは、誇大広告に該当します。 【選択肢エ】誤。 「新築分譲住宅としての販売を予定している建築確認申請中の物件」は、選択肢イと同様に、まだ建築確認の処分が下りていない未完成物件です。宅地建物取引業法施行規則第15条により、建築確認等の処分があった後でなければ、当該物件の広告をすることはできません。「建築確認申請中である旨を表示をすれば」という条件が付いていますが、この表示の有無にかかわらず、建築確認の処分が下りていない段階では広告自体が禁止されています。表示をすることで広告が可能になるわけではありません。あくまで「建築確認等の処分があった後」が広告可能となる条件です。