宅建 平成24年度（2012年）問14 権利関係 の解説
問題
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
- 承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においても、することができる。
- 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
- 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。地役権は、要役地の便益のために承役地を利用する権利であり、要役地との関連が不可欠です。不動産登記法80条1項により、地役権設定登記の申請情報には要役地を記載する必要があり、要役地に所有権の登記がなければ地役権の登記はできないと解釈されるため、選択肢2は誤りとなります。
【選択肢1】不動産登記法17条（登記申請の代理権の不消滅） 【選択肢2】不動産登記法80条1項（地役権設定登記の申請情報） 【選択肢3】不動産登記法47条2項（表題登記の申請義務の承継） 【選択肢4】不動産登記法118条1項（収用による所有権移転登記の単独申請）
【選択肢1】正。 登記の申請は、本人だけでなく、代理人を通じて行うことも可能です。民法111条1項では、代理権は本人の死亡によって消滅するのが原則とされています。しかし、不動産登記法においては、登記手続の安定性や円滑な進行を図るため、特例が設けられています。不動産登記法17条は、「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。」と明確に規定しています。これは、登記申請の準備が整った後に本人が死亡した場合でも、代理人が引き続き申請手続きを進められるようにするための重要な規定です。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 地役権とは、自己の土地（要役地）の便益のために、他人の土地（承役地）を利用する権利です。例えば、自分の土地から公道に出るために、隣の土地を通行する権利などがこれにあたります。地役権の設定の登記は、承役地の登記記録になされますが、その本質は要役地の便益に資する権利であるため、要役地との関連が非常に重要です。不動産登記法80条1項は、地役権の設定の登記の申請情報には「要役地」を記載しなければならないと定めています。要役地が特定され、その所有権が登記されていなければ、地役権がどの土地のために設定されたのかが不明確になり、公示の機能が果たせません。そのため、要役地には所有権の登記がされていることが、地役権設定登記の前提となります。要役地に所有権の登記がない場合、地役権設定登記は受理されません。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢3】正。 区分建物（マンションなど）を新築した場合、その建物の物理的状況を公示するための「表題登記」を申請する必要があります。不動産登記法47条1項は、新築建物の所有者は、その所有権を取得した日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。そして、同条2項は、その所有者について相続その他の一般承継（例えば、合併など）があった場合、相続人その他の一般承継人も、被承継人（亡くなった人や合併前の法人など）を表題部所有者とする表題登記を申請することができると規定しています。これは、登記義務が承継されることと、登記記録の連続性を保つための特例です。相続人が直接自分の名義で表題登記を申請するのではなく、一旦被承継人の名義で表題登記を行い、その後、相続による所有権保存登記を行うことで、登記記録がスムーズに引き継がれます。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢4】正。 不動産の収用とは、公共事業のために、国や地方公共団体などが、正当な補償と引き換えに、土地所有者の意思にかかわらず強制的に土地を取得することです。この収用による所有権の移転は、公法上の強制力に基づいて行われるため、通常の売買などによる所有権移転登記とは異なる特例が設けられています。不動産登記法118条1項は、「不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者（収用する側）が単独で申請することができる。」と規定しています。これは、収用という性質上、登記義務者（元の所有者）の協力が得られない場合でも、円滑に登記手続きを進める必要があるためです。通常の登記は共同申請が原則ですが、収用は例外的に単独申請が認められています。したがって、本記述は正しいです。