宅建 平成22年度（2010年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。
- Bが、自ら指定したホテルのロビーで買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、その3日後、Aのモデルルームで契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができる。
- Bは、テント張りの案内所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。その5日後、代金の全部を支払い、翌日に宅地の引渡しを受けた。この場合、Bは売買契約を解除することができる。
- Bは、喫茶店で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、翌日、喫茶店で契約を締結した。その5日後、契約解除の書面をAに発送し、その3日後に到達した。この場合、Bは売買契約を解除することができない。
- Bは、自ら指定した知人の宅地建物取引業者C (CはAから当該宅地の売却について代理又は媒介の依頼を受けていない。)の事務所で買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられず、翌日、Cの事務所で契約を締結した場合、Bは売買契約を解除することができない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）は、宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込み等をした場合に適用されます。買主が自ら指定した場所であっても、それが宅建業者の事務所等でなければクーリング・オフの対象となり、また、クーリング・オフについて書面で告げられていない場合は、解除期間の制限が開始しないため、契約を解除することができます。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） * **第1項：** 宅建業者は、宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みを受け、または売買契約を締結した場合、買主が契約の解除を申し出ることができる旨およびその方法を記載した書面を交付して説明しなければなりません。 * **第2項：** 買主は、前項の書面を交付された日から8日以内であれば、書面により契約の解除を申し出ることができます。この8日間の期間制限は、書面で告げられて初めて開始します。 * **第3項：** 買主が宅地の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったときは、解除することができません。 * **第4項：** 解除の効力は、書面を発した時に生じます（発信主義）。 * **第5項：** 買主が「自ら申し出た」自宅または勤務場所での申込み・契約締結はクーリング・オフの対象外となります。 * **宅地建物取引業法施行規則第16条の5の2：** 買主が「自ら指定した」宅建業者の事務所等での申込み・契約締結はクーリング・オフの対象外となります。ここでいう「宅建業者」とは、当該取引に関与する宅建業者（売主、代理、媒介）を指します。
【選択肢1】正。 Bが買受けの申込みをした「ホテルのロビー」は、宅建業者の事務所等ではありません。買主が自ら指定した場所であっても、それが宅建業者の事務所等でなければ、クーリング・オフの対象となります。また、Aからクーリング・オフについて何も告げられていないため、宅建業法第37条の2第2項に定める8日間の期間制限は開始していません。したがって、Bは売買契約を解除することができます。 【選択肢2】誤。 「テント張りの案内所」は、継続的に業務を行うことができる施設とみなされ、宅建業法上の「事務所等」に該当します。宅建業者の事務所等で買受けの申込みをした場合、クーリング・オフの規定は適用されません（宅建業法第37条の2第1項）。したがって、Bは売買契約を解除することはできません。代金の支払いと引渡しがあったかどうかは、このケースでは関係ありません。 【選択肢3】誤。 Bが買受けの申込みをした「喫茶店」は、宅建業者の事務所等以外の場所であり、クーリング・オフの対象となります。Aからクーリング・オフについて書面で告げられているため、その日から8日間の期間制限が開始します。Bは告げられた日から5日後に契約解除の書面を発送しており、これは8日以内です。クーリング・オフの意思表示は、書面を発送した時に効力が生じる（発信主義）ため、Bは契約を解除することができます（宅建業法第37条の2第4項）。したがって、「解除することができない」とする本記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 Bが買受けの申込みをした「知人の宅地建物取引業者Cの事務所」について、CはAから当該宅地の売却について代理または媒介の依頼を受けていません。この場合、Cの事務所は当該取引に関与する宅建業者の事務所等ではないため、宅建業法第37条の2第1項の「事務所等」には該当しません。また、買主が「自ら指定した」場所であっても、それが当該取引に関与する宅建業者の事務所等でなければ、クーリング・オフの対象となります（宅地建物取引業法施行規則第16条の5の2）。したがって、Cの事務所は「事務所等以外の場所」として扱われ、クーリング・オフの対象となります。さらに、Aからクーリング・オフについて何も告げられていないため、8日間の期間制限は開始していません。よって、Bは売買契約を解除することができます。したがって、「解除することができない」とする本記述は誤りです。