宅建 平成22年度（2010年）問28 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 免許を受けている個人Aが死亡した場合、相続人にAの免許は承継されないが、相続人は、Aが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができるので、当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい。
- 免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、Cは、Bが消滅した日から30日以内に、Bを合併した旨の届出を行えば、Bが受けていた免許を承継することができる。
- 免許を受けている個人Dが、自己の名義をもって個人Eに宅地建物取引業を営ませる行為は、Eが免許を受けているとしても、法第13条で禁止する名義貸しに該当する。
- 免許を受けている法人Fが、宅地建物取引業保証協会の社員でない場合は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはならないので、当該届出前に宅地建物取引業を営む目的で広告をした行為は、法第12条で禁止する無免許事業に該当する。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第13条は、免許を受けた者が自己の名義をもって他人に宅地建物取引業を営ませる「名義貸し」を明確に禁止しています。この規定は、他人が別途免許を受けているか否かに関わらず適用され、宅建業の免許制度の実効性を確保し、取引の安全を守るための重要なルールです。
【宅地建物取引業法 第10条の2（免許の承継等）】 免許を受けた個人が死亡した場合、その相続人は、死亡した免許業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、宅地建物取引業を営むことができます。これは、既存の取引を円滑に完了させるための特例です。 【宅地建物取引業法 第11条（廃業等の届出）】 免許を受けた個人が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。法人が合併により消滅した場合も同様に、消滅した法人を代表する役員であった者が30日以内に届け出る義務があります。 【宅地建物取引業法 第12条（無免許事業の禁止）】 宅地建物取引業の免許を受けていない者は、宅地建物取引業を営んではなりません。これは、免許制度の根幹をなす規定であり、無免許での営業を厳しく禁じています。 【宅地建物取引業法 第13条（名義貸しの禁止）】 免許を受けた者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませてはなりません。この規定は、免許制度の形骸化を防ぎ、免許を受けた者自身の責任を明確にするためのものです。 【宅地建物取引業法 第25条（営業保証金の供託等）】 宅地建物取引業者は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ、事業を開始してはなりません。これは、取引の相手方を保護するための重要な制度であり、事業開始の前提条件となります。
【選択肢1】誤。個人Aが死亡した場合、Aの免許は相続人に承継されず、失効します。この点は正しいです。また、相続人がAが生前に締結した契約に基づく取引を結了するための業務を行うことができる点も、法第10条の2の規定により正しいです。しかし、「当該業務が終了した後に廃業届を提出すればよい」という部分が誤りです。宅地建物取引業法第11条第1項第1号および第2項により、免許を受けた個人が死亡した場合、その相続人は、その事実を知った日から30日以内に、その旨を免許権者に届け出なければなりません。業務の結了を待つ必要はなく、30日以内に届け出る義務があります。 【選択肢2】誤。免許を受けている法人Bが免許を受けていない法人Cとの合併により消滅した場合、Bが受けていた免許はCに承継されません。宅地建物取引業の免許は、その法人固有のものであり、合併によって消滅する法人の免許は失効します。合併後の存続法人（C）が宅地建物取引業を営むには、新たに免許を取得する必要があります。合併により消滅した旨の届出は、消滅した日から30日以内に、消滅した法人を代表する役員であった者が行いますが（法第11条第1項第2号、第2項）、これは免許の承継とは全く別の手続きです。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第13条は「名義貸し」を禁止しています。これは、免許を受けた者が自己の名義（免許）を他人に利用させて宅地建物取引業を営ませる行為を指します。この規定の趣旨は、免許制度の実効性を確保し、免許を受けた者としての責任を曖昧にさせないことにあります。たとえ個人Eが別の宅地建物取引業の免許を受けていたとしても、個人Dが自己の名義をEに貸して業を営ませる行為は、Dの免許を前提とした信用や責任をEが利用することになるため、法第13条に違反する「名義貸し」に該当します。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業者は、営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ事業を開始してはなりません（法第25条第1項、第2項）。この届出前の広告行為は、法第25条に違反する行為であり、行政処分の対象となり得ます。しかし、法第12条が禁止する「無免許事業」には該当しません。無免許事業とは、そもそも免許を受けていない者が宅地建物取引業を営むことを指します。本件では法人Fは免許を受けているため、「無免許」ではありません。営業保証金の供託・届出前の広告は、事業開始の準備行為であり、法第25条違反ではありますが、直ちに法第12条の無免許事業とはみなされない点に注意が必要です。