宅建 平成22年度（2010年）問26 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。
- 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要となるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。
- 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。
- 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営む場合、宅地建物取引業の免許は不要ですが、その旨を国土交通大臣に届け出ることで、宅建業法上の一定の規制を受けつつ業務を行うことができます（宅地建物取引業法第77条）。これは、信託会社がすでに信託業法で厳格な規制を受けているため、免許制度の重複適用を避けるための特例です。
・宅地建物取引業法第2条第1号：宅地建物取引業の定義。 ・宅地建物取引業法第77条：信託会社に関する特例。信託業法第3条の免許を受けた信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、国土交通大臣に届け出れば、宅地建物取引業の免許を受けることを要しないと規定しています。ただし、宅地建物取引業法第3章（業務）及び第4章（監督）の規定は適用されます。
【選択肢1】誤り。 農地所有者がその所有する農地を宅地に転用して売却する行為は、自己物件の売却であり、それ自体は宅地建物取引業には該当しません。しかし、その「販売代理の依頼を受ける農業協同組合」が、これを「業として営む」場合、これは宅地建物取引業法第2条第1号に定める「宅地又は建物の売買の代理」に該当します。したがって、農業協同組合であっても、宅地建物取引業を業として営む以上、宅地建物取引業の免許が必要となります。免許を必要としないとする記述は誤りです。 【選択肢2】誤り。 まず、前半部分について、「他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合」は、いわゆるサブリース業です。この行為は、自己が借り入れた物件を自己の名義で貸し出す行為であり、原則として「自己物件の賃貸」とみなされます。宅地建物取引業法第2条第1号の定義において、自己物件の賃貸は宅地建物取引業には含まれません。したがって、免許は不要です。ただし、実質的に他人の物件の貸借の媒介と評価されるようなケース（例えば、借り上げと同時に転貸先が決まっており、実質的なリスクを負っていない場合など）では、宅建業に該当すると判断されることもありますが、一般的なサブリース業は自己物件の賃貸と解釈されます。よって、「免許が必要となる」とする記述は誤りです。 次に、後半部分について、「自ら所有する建物を貸借する場合」は、自己物件の賃貸であり、宅地建物取引業には該当しません。したがって、「免許を必要としない」という記述は正しいです。しかし、選択肢全体としては前半部分が誤っているため、この選択肢は全体として誤りとなります。 【選択肢3】誤り。 破産管財人が、破産財団の換価のために「自ら売主となり」宅地又は建物の売却を反復継続して行う行為は、破産法に基づく職務として行われるものであり、宅地建物取引業法の適用除外と解釈されます。しかし、本選択肢は「その媒介を業として営む者」について述べています。破産管財人が売主となる取引であっても、その取引の「媒介」を「業として営む者」は、通常の宅地建物取引業者であり、宅地建物取引業法第2条第1号に該当します。したがって、その媒介を行う者は、宅地建物取引業の免許を取得する必要があります。「免許を必要としない」とする記述は誤りです。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第77条に「信託会社に関する特例」が規定されています。この条文により、信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、宅地建物取引業の免許を取得する必要はありません。ただし、その旨を国土交通大臣に届け出ることが義務付けられています。この届出を行うことで、信託会社は宅地建物取引業を営むことができますが、宅地建物取引業法第3章（業務）及び第4章（監督）の規定は適用されます。したがって、この記述は正しいです。