宅建 平成21年度（2009年）問8 民法 の解説
問題
売主Aは、買主Bとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の3分の2の支払と、引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Bが残代金を支払わないので、Aは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Aの解除前に、BがCに甲土地を売却し、BからCに対する所有権移転登記がなされているときは、BのAに対する代金債務につき不履行があることをCが知っていた場合においても、Aは解除に基づく甲土地の所有権をCに対して主張できない。
- Bは、甲土地を現状有姿の状態でAに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Aに対してその利益を償還すべき義務はない。
- Bは、自らの債務不履行で解除されたので、Bの原状回復義務を先に履行しなければならず、Aの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。
- Aは、Bが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Bに対して損害賠償を請求することはできない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。契約が解除された場合、解除前にその契約目的物について新たな権利を取得した第三者（解除前の第三者）は、原則として保護されます。この場合、第三者の善意・悪意や登記の有無は問われず、売主は解除に基づく所有権の復帰を第三者に対抗できません。
【民法第545条（解除の効果）】 1. 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。 2. 前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない。 3. （略） 4. 解除権の行使は、損害賠償の請求を妨げない。 【判例：最判昭和33年9月18日】 契約解除前の第三者は、解除によって権利を失うことはなく、その善意・悪意を問わず、また登記の有無も関係なく保護される。これは、解除によって契約関係が遡及的に消滅しても、その効力は第三者の権利に影響を及ぼさないという考え方に基づきます。 【判例：最判昭和29年11月26日】 契約解除による当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係にあります。これは、どちらの当事者に債務不履行があったかに関わらず適用されます。
【選択肢1】正。 売主Aが買主Bとの契約を解除する前に、Bが甲土地をCに売却し、Cへの所有権移転登記が完了している場合、Cは「解除前の第三者」に該当します。判例（最判昭33.9.18）によれば、契約解除前の第三者は、解除によって権利を失うことはありません。この場合、第三者Cが、BのAに対する代金債務不履行（つまり、BがAに代金を支払っていないこと）を知っていた（悪意であった）としても、Cは保護され、Aは解除に基づく甲土地の所有権の復帰をCに対して主張することはできません。したがって、AはCから甲土地を取り戻すことはできないため、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 契約が解除された場合、各当事者は相手方を「原状に復させる義務」を負います（民法545条1項）。この原状回復義務には、単に受け取った物そのものを返還するだけでなく、その物から生じた利益（果実）も返還する義務が含まれます（民法545条2項の金銭の利息返還義務は、その具体例です）。本件では、買主Bは甲土地の引渡しを受けていた間に、これを貸駐車場として収益を上げていました。この収益は甲土地から生じた利益にあたるため、BはAに対して、甲土地を現状有姿で返還し、移転登記を抹消するだけでなく、得た収益も償還する義務があります。したがって、「償還すべき義務はない」とする記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 契約解除による当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係にあります（判例：最判昭29.11.26）。これは、どちらの当事者に債務不履行があったかに関わらず適用される原則です。買主Bが自らの債務不履行（残代金不払い）によって契約を解除されたとしても、Bの原状回復義務（甲土地の返還、収益の償還など）と、売主Aの受領済み代金返還義務は、同時に履行されるべきものです。したがって、BはAに対して同時履行の抗弁権を主張することができ、「主張することはできない」とする記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 契約の解除は、損害賠償の請求を妨げません（民法545条4項）。これは、解除によって原状回復がなされても、それだけでは填補されない損害がある場合に、別途損害賠償を請求できることを意味します。本件では、Bの債務不履行（残代金不払い）が原因で契約が解除されています。契約締結後から原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落し、Aが損害を被った場合、この価格下落による損害は、Bの債務不履行と因果関係がある限り、AはBに対して損害賠償を請求することができます。したがって、「損害賠償を請求することはできない」とする記述は誤りです。