宅建 平成21年度（2009年）問7 民法 の解説
問題
法定地上権に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。 (判決文) 土地について1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより1番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。
- 土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に1番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。
- 土地に1番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、2番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
- 土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。法定地上権の成立要件は、原則として「一番抵当権設定時」を基準として判断されます（最判昭和44年2月14日）。選択肢3は、一番抵当権設定時に要件を満たしていなくても、後順位抵当権設定時に満たせば成立すると述べており、これは判例の立場に反するため誤りとなります。
【民法第388条（法定地上権）】 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。 【最判昭和44年2月14日】 法定地上権の成立要件は、抵当権設定当時、土地と建物が同一の所有者に属していたことである。この「抵当権設定当時」とは、原則として「一番抵当権設定時」を指す。一番抵当権設定時に土地と建物の所有者が異なっていた場合、その後に同一所有者になったとしても、一番抵当権が実行された際には法定地上権は成立しない。 【最判平成19年7月6日】 土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合であっても、実質的に土地と建物の所有者が同一となったと評価できるときは、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときに、地上建物について法定地上権が成立する。
【選択肢1】正。 法定地上権の最も基本的な成立要件を満たすケースです。民法第388条の規定通り、土地と地上建物の所有者が同一である状態で土地に抵当権が設定され、その抵当権が実行された結果、土地と建物の所有者が異なるに至った場合には、建物のために法定地上権が成立します。これは法定地上権制度の趣旨（建物の存続保護）に合致するものです。 【選択肢2】正。 法定地上権が成立するためには、抵当権設定時に土地上に建物が存在していることが必須要件です。更地（建物がない土地）に抵当権が設定された場合、その後建物が建築されたとしても、抵当権設定時に建物が存在しないため、法定地上権は成立しません。抵当権者が建物建築を承認したとしても、この要件は満たされないため、法定地上権は成立しないとするのが判例の立場です。 【選択肢3】誤。 本選択肢は、問題文中の判決文（最判昭和44年2月14日）の趣旨に反する記述であり、誤りです。法定地上権の成立要件を判断する基準時は、原則として「一番抵当権設定時」とされています。したがって、一番抵当権設定時に土地と建物の所有者が異なっていた（要件不充足）場合、その後に土地と建物の所有者が同一人になったとしても、一番抵当権が実行された際には法定地上権は成立しません。後順位抵当権設定時に所有者が同一になったとしても、一番抵当権の効力には影響しないため、法定地上権は成立しないのです。 【選択肢4】正。 このケースは、最判平成19年7月6日の判例に該当します。土地の所有者が借地人から建物を購入した時点で、実質的に土地と建物の所有者が同一となります。その後、土地に抵当権が設定された場合、建物の所有権移転登記が未了であっても、実質的に土地と建物の所有者が同一と評価できるため、当該抵当権の実行により土地と建物の所有者が異なるに至ったときは、法定地上権が成立します。登記の有無よりも、実質的な所有関係を重視する考え方です。