宅建 平成21年度（2009年）問43 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者の従業者である取引主任者は、取引の関係者から事務所で従業者証明書の提示を求められたときは、この証明書に代えて従業者名簿又は宅地建物取引主任者証を提示することで足りる。
- 宅地建物取引業者がその事務所ごとに備える従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日及び当該事務所の従業者でなくなった年月日を記載することで足りる。
- 宅地建物取引業者は、一団の宅地の分譲を案内所を設置して行う場合、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び案内所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。
- 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月10日までに、一定の事項を記載しなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第31条の3第1項に基づき、宅地建物取引業者が案内所を設置して一団の宅地の分譲を行う場合、業務開始日の10日前までに、免許権者と案内所所在地の都道府県知事への届出が義務付けられています。この規定は、消費者の保護と取引の透明性を確保するための重要なルールです。
【宅地建物取引業法第31条の3第1項】 宅地建物取引業者は、その業務に関し、事務所を設置しない案内所その他の場所を設けて宅地若しくは建物の売買若しくは交換の申込みを受け、又は売買若しくは交換の契約を締結しようとするときは、業務を開始する日の10日前までに、その旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及び当該案内所その他の場所の所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。 （補足説明）この条文は、宅地建物取引業者が、通常の事務所ではない場所（例えば、分譲地の現地案内所やモデルルームなど）で、宅地や建物の売買・交換の申込みを受けたり、契約を締結したりする場合に適用されます。このような場所での業務は、消費者が不慣れな環境で契約を結ぶ可能性があり、トラブルに発展しやすい側面があるため、事前に監督官庁に届け出ることで、その業務を把握し、適切な監督を行う目的があります。特に、業務開始日の「10日前まで」という期限と、届出先が「免許権者」と「案内所所在地の都道府県知事」の両方である点が重要です。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第48条第1項および第2項によれば、宅地建物取引業者の従業者は、その従業者であることを証する「従業者証明書」を携帯し、取引の関係者から請求があったときはこれを提示しなければなりません。この従業者証明書は、宅地建物取引士であるか否かにかかわらず、すべての従業者が携帯する義務があります。従業者名簿は事務所に備え付けるものであり、携帯するものではありません。また、宅地建物取引士証は、宅地建物取引士が携帯するものですが、これは宅地建物取引士としての身分を証明するものであり、従業者証明書の代わりにはなりません。したがって、従業者証明書の提示を求められた際に、従業者名簿や宅地建物取引士証で代用することはできません。 【選択肢2】誤り。 宅地建物取引業法第49条および宅地建物取引業法施行規則第17条第1項によれば、従業者名簿には、従業者の氏名、生年月日、当該事務所の従業者となった年月日、当該事務所の従業者でなくなった年月日以外にも、以下の事項を記載する必要があります。 ・主たる職務内容 ・宅地建物取引士であるか否かの別 ・宅地建物取引士である場合にあっては、その登録番号及び宅地建物取引士証の番号 ・従業者証明書の番号 「記載することで足りる」という記述は、これらの追加の記載事項が抜けているため誤りです。従業者名簿は、従業者の管理と監督のために重要な書類であり、記載事項は細かく定められています。 【選択肢3】正しい。 宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定通りです。宅地建物取引業者が、事務所ではない案内所などを設置して宅地や建物の売買・交換の申込みを受けたり、契約を締結したりする場合、業務を開始する日の10日前までに、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事、そして案内所の所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出る義務があります。この届出は、消費者の保護と取引の透明性を確保するための重要なルールであり、試験でも頻出のポイントです。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業法第49条および宅地建物取引業法施行規則第18条第1項によれば、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに備える帳簿に、宅地建物取引業に関する取引があった「都度」、一定の事項を記載しなければなりません。「取引のあった月の翌月10日まで」という記載時期は誤りです。帳簿は取引の状況を正確かつリアルタイムで記録し、取引の透明性を確保するために「都度」記載することが求められています。この「都度」という点が、試験でよく問われるひっかけポイントですので注意しましょう。