宅建 平成21年度（2009年）問31 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、B所有の宅地(以下この問において「甲宅地」という。)を、宅地建物取引業者でない買主Cに売却する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。 ア Aは、甲宅地の造成工事の完了後であれば、Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず、Cとの間で売買契約を締結することができる。 イ Aは、Bから甲宅地を取得する契約が締結されているときであっても、その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない。 ウ Aは、甲宅地の売買が宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買に該当するとき、Cから受け取る手付金について当該保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる。
- ア、イ
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、ウ
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本問の記述ア、イ、ウはすべて宅地建物取引業法の規定に照らして誤りです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、自己の所有に属しない宅地等の売買契約締結には、原則として当該宅地等を取得する契約が締結されていることが必要であり（宅地建物取引業法第33条の2）、手付金等の保全措置（同法第41条）は、契約締結の可否ではなく、手付金等を受領する際の義務に関するものです。
【宅地建物取引業法第33条の2（自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限）】 宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結してはならない。ただし、当該宅地若しくは建物を取得する契約を締結している場合又は当該宅地若しくは建物を取得する予約を締結している場合は、この限りでない。 （補足説明）：この条文は、宅建業者が所有していない物件を売却する「他人物売買」を原則禁止し、買主の保護を図るものです。例外として、売主である宅建業者がその物件を確実に取得できる契約（売買契約や予約契約）を既に締結している場合に限り、売買契約の締結を認めています。これは、買主が契約した物件を確実に引き渡せるようにするための重要な規制です。 【宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際し、代金の額の10分の5を超える額の手付金を受領しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、当該手付金について保全措置を講じなければならない。 （補足説明）：この条文は、宅建業者が自ら売主となる売買で、買主から一定額以上の手付金等を受領する場合に、その手付金等が万が一の場合に買主に返還されるよう、銀行等による保証や保険などの保全措置を義務付けるものです。これは、買主が支払った手付金等を保護するための規定であり、特に未完成物件の売買において重要となります。この保全措置は、手付金等を受領する際の義務であり、売買契約を締結すること自体の可否を定めるものではありません。
【選択肢ア】誤。Aは、B所有の甲宅地を自ら売主としてCに売却しようとしています。宅地建物取引業法第33条の2は、宅地建物取引業者が自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約を締結することを原則として禁止しています。例外として、当該宅地等を取得する契約（売買契約や予約契約）を締結している場合に限り、売買契約の締結が認められます。したがって、「Bから甲宅地を取得する契約の有無にかかわらず」Cとの間で売買契約を締結することはできません。Aが甲宅地をBから取得する契約を締結していることが必須です。「造成工事の完了後であれば」という条件は、この契約締結の可否とは直接関係ありません。 【選択肢イ】誤。宅地建物取引業法第33条の2によれば、宅建業者AがBから甲宅地を取得する契約を締結していれば、自ら売主としてCとの間で売買契約を締結することができます。この条文は、取得契約が締結されていることを要件としており、その取得契約に係る代金の一部を支払っているかどうかは、売買契約締結の可否に影響しません。したがって、「その取得する契約に係る代金の一部を支払う前であれば、Cとの間で売買契約を締結することができない」という記述は誤りです。 【選択肢ウ】誤。宅地建物取引業法第41条第1項は、宅建業者が自ら売主となる宅地等の売買において、買主から一定額以上の手付金等を受領する際に、買主保護のために保全措置を講じることを義務付けています。しかし、この保全措置は「手付金等を受領する」際の義務であり、売買契約を「締結する」こと自体の可否を定めるものではありません。売買契約の締結は、前述の第33条の2の要件（取得契約の締結）を満たしていれば可能です。保全措置は、契約締結後に手付金等を受領する際に講じれば足りるものであり、契約締結の前提条件ではありません。したがって、「保全措置を講じておけば、Cとの間で売買契約を締結することができる」という記述は、保全措置が契約締結の条件であるかのように誤解させるため誤りです。