宅建 平成20年度（2008年）問39 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 買主Bは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Bは、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
- 買主Cは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Cは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
- 買主Dはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Dは、当該契約の締結をした日の5日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
- 買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定により、買主は、事務所等以外の場所で契約を締結し、かつクーリング・オフについて書面で告げられた日から8日以内であれば、代金の支払状況や履行の着手に関わらず、無条件で契約を解除することができます。クーリング・オフは買主保護のための強力な制度であり、その要件を満たせば、売主は解除を拒むことはできません。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） * **第1項（適用場所と解除方法）**: 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で、事務所等（宅建業者の事務所、案内所、その他国土交通省令で定める場所）以外の場所で買受けの申込みを受け、または売買契約を締結した場合、買主は書面によりその申込みの撤回または売買契約の解除をすることができます。 * **ポイント**: 事務所等以外の場所での契約が原則。解除は書面で行う必要があります。 * **第2項（解除期間）**: クーリング・オフは、売主がクーリング・オフについて書面で告げた日から8日を経過するまでの間に行うことができます。 * **ポイント**: 期間の起算点は「書面で告げられた日」であり、契約締結日ではありません。書面で告げられていない場合は、いつまでも解除可能です。 * **第3項（解除の効果）**: クーリング・オフがあった場合、売主は手付金その他金銭を受領しているときは、速やかにその全額を返還しなければなりません。また、契約の解除に伴う損害賠償や違約金の支払いを請求することはできません。 * **ポイント**: 買主は一切の不利益を被りません。代金の支払状況や履行の着手は解除を妨げません。 * **第4項（適用除外場所）**: 買主が自ら申し出て、自宅または勤務場所で契約を締結した場合は、クーリング・オフの適用除外となります。 * **ポイント**: 買主の意思で自宅や勤務場所を選んだ場合は、事務所等と同様にクーリング・オフができません。
【選択肢1】誤。買主Bは「自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込み」をしています。宅地建物取引業法第37条の2第4項により、買主が自ら申し出て自宅または勤務場所で契約を締結した場合は、クーリング・オフの適用除外となります。したがって、この場合、Bはクーリング・オフによる契約の解除をすることはできません。クーリング・オフについて告げられなかったとしても、場所が適用除外であるため、解除は不可能です。 【選択肢2】誤。買主Cは「喫茶店において買受けの申込み」をしています。喫茶店は事務所等に該当しないため、クーリング・オフの対象となる場所です。また、「その際にAからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した」とあります。宅地建物取引業法第37条の2第2項の趣旨から、売主がクーリング・オフについて書面で告げていない場合、買主はいつまでもクーリング・オフによる解除をすることができます。したがって、契約締結から10日後であっても、Cは契約の解除をすることが可能です。 【選択肢3】誤。買主Dは「レストランにおいて買受けの申込み」をしています。レストランは事務所等に該当しないため、クーリング・オフの対象となる場所です。また、「その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した」とありますので、解除期間は書面で告げられた日から8日間です。しかし、宅地建物取引業法第37条の2第1項は、クーリング・オフは「書面により」その旨を告げることで行うと規定しています。口頭での解除は認められません。したがって、Dは書面を発しなくても契約の解除をすることはできません。 【選択肢4】正。買主Eは「ホテルのロビーにおいて買受けの申込み」をしています。ホテルのロビーは事務所等に該当しないため、クーリング・オフの対象となる場所です。また、「その際にAからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した」とありますので、解除期間は書面で告げられた日から8日間です。クーリング・オフは、買主が代金の一部を支払っていたり、履行に着手していたりしても、期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です（宅地建物取引業法第37条の2第3項）。したがって、Eが代金の80%を支払っていたとしても、契約締結の日（かつ書面で告げられた日と仮定）から8日を経過するまでは、契約の解除をすることができます。