宅建 平成20年度（2008年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
- Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
- Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
- Aは、瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが瑕疵を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第39条第3項は、手付解除に関する特約で「買主に不利なもの」を無効としていますが、買主に有利な特約は有効とされます。選択肢1の特約は、売主が解除する際に手付の3倍を償還するというもので、買主にとって有利であるため有効です。
【宅地建物取引業法第39条（手付の額の制限等）】 1. 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない。 2. 前項の規定に違反する特約で買主に不利なものは、無効とする。 （補足）この条文は、宅建業者が売主となる契約において、買主を保護するための規定です。手付金の額を制限し、また買主に不利な特約を無効とすることで、買主が不当に高額な手付を支払わされたり、不利益な条件を押し付けられたりするのを防ぎます。買主に有利な特約は、この保護の趣旨に反しないため有効とされます。 【宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合においては、これらを合算した額が代金の額の十分の二を超えることとなる定めをしてはならない。 （補足）この条文は、宅建業者が売主となる契約において、買主が契約違反をした場合に、過大な損害賠償や違約金を請求されることを防ぐための規定です。代金の20%を超える部分は無効となります。 【宅地建物取引業法第37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）】 （クーリング・オフの規定。詳細は後述） （補足）クーリング・オフは、買主が冷静に判断する機会を与えるための制度であり、買主が無条件で契約を解除できる強力な権利です。解除に伴い、売主は損害賠償や違約金を請求することはできません。 【宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任についての特約の制限）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、民法第570条において準用する同法第566条に規定する買主の追完請求権、代金減額請求権、損害賠償請求権又は契約の解除権について、その責任を負うべき期間を引渡しの日から2年以上とする特約をする場合を除き、民法の規定よりも買主に不利となる特約をしてはならない。 （補足）この条文は、宅建業者が売主となる契約において、買主が瑕疵（欠陥）を発見した場合の責任追及期間を、民法の規定（知った時から1年以内）よりも短縮したり、買主に不利な条件を課したりすることを制限するものです。ただし、引渡しの日から2年以上とする特約は、買主にとって有利または同等とみなされ、有効とされます。
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第39条第3項は、「買主に不利な特約は無効」と定めています。これは、買主を保護するための規定であり、逆に買主に有利な特約は有効となります。本選択肢の特約は、売主Aが契約を解除する際に、民法上の原則である「手付の倍額償還（倍返し）」よりもさらに多い「手付の3倍」をBに償還するというものです。これは買主Bにとって有利な特約であるため、宅建業法第39条第3項に違反せず、有効に定めることができます。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第38条は、宅建業者が売主となる契約において、損害賠償額の予定や違約金の合計額を「売買代金の額の10分の2（20%）」までに制限しています。これを超える部分は無効となります。本選択肢では、違約金を「売買代金の額の10分の3（30%）」とする特約を定めていますが、これは20%を超えるため、その超える部分（10%分）は無効となります。したがって、この特約をそのまま定めることはできません。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第37条の2に規定されるクーリング・オフは、買主が特定の場所（事務所等以外）で契約の申込みや締結をした場合に、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。クーリング・オフによる解除は、買主の無条件の権利であり、売主は買主に対して損害賠償や違約金を請求することはできません。売主が契約の履行に着手していたとしても、その事実はクーリング・オフの行使を妨げず、またそれに伴う損害賠償を請求することもできません。クーリング・オフ制度の趣旨は、買主を保護し、冷静に考える機会を与えることにあるため、売主の損害賠償請求を認めると制度の趣旨が損なわれるからです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第40条は、宅建業者が売主となる場合の瑕疵担保責任について、民法の規定（買主が瑕疵を知った時から1年以内に通知）よりも買主に不利な特約をすることを禁止しています。ただし、「引渡しの日から2年以上」とする特約は、買主にとって有利または同等とみなされ、有効とされます。本選択肢の特約は「引渡しの日から2年」という部分は有効ですが、「かつ、Bが瑕疵を発見した時から30日以内」という部分が問題です。これは民法の「知った時から1年以内」という期間を大幅に短縮しており、買主にとって不利な特約となります。したがって、この特約は宅建業法第40条に違反し、無効となります。