宅建 平成20年度（2008年）問41 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが自ら売主として、買主Bとの間で締結した売買契約に関して行う次に記述する行為のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはどれか。
- Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。
- Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領した。
- Aは、宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。
- Aは、宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約を締結し、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に2,500万円を手付金として受領した。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者Aが自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主Bに対して完成物件を販売する場合、法第41条の2に基づき、売買代金の10%または1,000万円を超える手付金等を受領する際には保全措置を講じる義務があります。選択肢2では、売買代金5,000万円の10%である500万円を超える700万円を手付金として受領しながら、保全措置を講じていないため、宅地建物取引業法に違反します。
宅地建物取引業法第41条（未完成物件の手付金等の保全）および第41条の2（完成物件の手付金等の保全） これらの条文は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主（一般消費者）に対して宅地または建物を販売する場合に適用されます。買主が支払う手付金等が、売主である業者の倒産などによって返還されなくなるリスクから買主を保護するための規定です。 * **法第41条（未完成物件）**: 建築工事完了前の物件の場合、手付金等の額が「売買代金の5%」または「1,000万円」のいずれか低い額を超える場合に保全措置が必要です。 * **法第41条の2（完成物件）**: 建築工事完了後の物件の場合、手付金等の額が「売買代金の10%」または「1,000万円」のいずれか低い額を超える場合に保全措置が必要です。 **重要ポイント**: これらの規定は、買主が宅地建物取引業者である「業者間取引」には適用されません。業者間取引では、買主も専門家であるため、保護の必要性が低いとされているためです。
【選択肢1】正。宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約において、200万円を手付金として受領したケースです。建築工事完了前の物件（未完成物件）であるため、法第41条が適用されます。保全措置が必要となる手付金等の額は、売買代金5,000万円の5%（250万円）または1,000万円のいずれか低い額、つまり250万円を超えた場合です。受領した手付金は200万円であり、250万円以下であるため、保全措置を講じる義務はありません。したがって、この行為は法に違反しません。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約において、700万円を手付金として受領したケースです。建築工事が完了した物件（完成物件）であるため、法第41条の2が適用されます。保全措置が必要となる手付金等の額は、売買代金5,000万円の10%（500万円）または1,000万円のいずれか低い額、つまり500万円を超えた場合です。受領した手付金は700万円であり、500万円を超えています。そのため、Aは保全措置を講じる義務があるにもかかわらず、これを怠っているため、宅地建物取引業法に違反します。これが正解の選択肢です。 【選択肢3】正。宅地建物取引業者でないBとの間で建築工事完了前の建物を1億円で販売する契約において、1,500万円を手付金として受領したケースです。未完成物件であるため、法第41条が適用されます。保全措置が必要となる手付金等の額は、売買代金1億円の5%（500万円）または1,000万円のいずれか低い額、つまり500万円を超えた場合です。受領した手付金は1,500万円であり、500万円を超えているため、保全措置を講じる義務があります。しかし、Aは「法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で」手付金を受領しているため、法に違反しません。 【選択肢4】正。宅地建物取引業者であるBとの間で建築工事が完了した建物を1億円で販売する契約において、2,500万円を手付金として受領したケースです。この場合、買主Bが「宅地建物取引業者である」点が重要です。法第41条および法第41条の2に規定する手付金等の保全措置は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主（一般消費者）との取引にのみ適用されます。買主が宅地建物取引業者である「業者間取引」には、これらの保全措置の規定は適用されません。したがって、保全措置を講じずに手付金を受領しても、法に違反しません。