宅建 平成20年度（2008年）問32 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、当該免許の取得に係る申請をしてから当該免許を受けるまでの間においても、免許申請中である旨を表示すれば、免許取得後の営業に備えて広告をすることができる。
- 宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。
- 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときに取引態様の別を明示していれば、注文を受けたときに改めて取引態様の別を明らかにする必要はない。
- 宅地建物取引業者は、販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられることがある。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第32条に規定される「誇大広告等の禁止」に違反し、著しく事実に相違する表示をした場合、同法第65条に基づく監督処分（業務停止や免許取消など）の対象となるだけでなく、第82条により6月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられる可能性があります。このように、宅建業法は消費者を保護するため、不当な表示に対して厳しい規制と罰則を設けています。
・宅地建物取引業法第12条（無免許事業者の禁止）：免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。 ・宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）：宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良である若しくは有利であると人を誤解させるような表示をしてはならない。 ・宅地建物取引業法第33条（工事完了前の広告の制限）：宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 ・宅地建物取引業法第34条の2（取引態様の明示）：宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の広告をするとき、及び注文を受けたときは、取引態様の別を明示しなければならない。 ・宅地建物取引業法第65条（監督処分）：宅地建物取引業者が法に違反した場合、国土交通大臣又は都道府県知事は、業務停止処分や免許取消処分を行うことができる。 ・宅地建物取引業法第82条（罰則）：第32条の規定に違反した者は、6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
【選択肢1】誤。新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、免許申請中に広告をすることはできません。宅地建物取引業法第12条は、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁止しています。広告活動は宅地建物取引業の一部とみなされるため、たとえ「免許申請中」である旨を表示したとしても、免許取得前の広告は無免許営業に該当し、許されません。免許は、あくまで取得後に初めて営業活動を開始できるものです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業者が工事完了前の宅地や建物の広告をする場合、宅地建物取引業法第33条により、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の「処分があった後」でなければ広告をしてはならないと定められています。選択肢では「申請をした後でなければ」とありますが、これは誤りです。申請をしただけでは許可が下りるかどうかわからず、消費者に誤解を与える可能性があるため、実際に許可等の処分が下りて初めて広告が可能となります。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第34条の2は、取引態様の明示義務について定めています。この条文では、広告をするとき（第2項）と、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の注文を受けたとき（第3項）のそれぞれにおいて、取引態様の別を明らかにしなければならないとされています。つまり、広告で取引態様を明示していたとしても、実際に顧客から注文を受けた際には、改めてその顧客に対して取引態様（売主、代理、媒介のいずれか）を明示する義務があります。これは、顧客が取引の意思決定をする上で重要な情報であるため、複数の機会で確実に伝えることを求めているためです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第32条は「誇大広告等の禁止」を定めており、著しく事実に相違する表示や、人を誤解させるような表示をしてはならないと規定しています。この規定に違反した場合、宅地建物取引業法第65条に基づき、国土交通大臣または都道府県知事から業務停止処分や免許取消処分といった監督処分を受ける対象となります。さらに、同法第82条には、第32条の規定に違反した者に対して「6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する」という刑事罰が定められています。したがって、この記述は正しいです。