宅建 平成20年度（2008年）問14 民法 の解説
問題
借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸人は、建物を一定の期間自己の生活の本拠として使用することが困難であり、かつ、その期間経過後はその本拠として使用することになることが明らかな場合に限って、定期建物賃貸借契約を締結することができる。
- 公正証書によって定期建物賃貸借契約を締結するときは、賃貸人は、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借は終了することについて、あらかじめ、その旨を記載した書面を交付して説明する必要はない。
- 期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、賃貸人は、期間の満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、当該期間満了による終了を賃借人に対抗することができない。
- 居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約においては、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、床面積の規模にかかわりなく、賃借人は同契約の有効な解約の申入れをすることができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。借地借家法第38条第4項は、期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人が期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人へ終了通知をしないと、期間満了による終了を対抗できないと定めており、選択肢の記述はこの条文の内容と一致しています。
・**借地借家法第38条第1項（定期建物賃貸借の定義）**：契約の更新がない旨を定めることができる。これにより、期間満了で賃貸借が確定的に終了します。 ・**借地借家法第38条第2項（事前説明義務）**：賃貸人は、定期建物賃貸借契約を締結する際、賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。これは、賃借人が更新できないことを確実に理解するための重要なルールです。 ・**借地借家法第38条第3項（事前説明義務違反の効果）**：もし賃貸人が上記第2項の事前説明を怠った場合、定期建物賃貸借としての効力が生じず、通常の賃貸借契約（普通借家契約）とみなされてしまいます。つまり、賃借人は更新を主張できることになります。 ・**借地借家法第38条第4項（期間満了による終了通知）**：期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、期間満了による終了を賃借人に対抗できません。ただし、この期間を過ぎて通知した場合でも、通知から6か月が経過すれば終了を対抗できるようになります。 ・**借地借家法第38条第5項（賃借人からの解約権）**：居住用建物（床面積200㎡未満）の定期建物賃貸借において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は解約申入れをすることができます。これは、賃借人の生活状況の変化に対応するための特例です。
【選択肢1】誤り。定期建物賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の合意があれば、特定の事情がある場合に限定されず締結することができます。通常の賃貸借契約（普通借家契約）とは異なり、契約の更新がなく期間満了で確定的に終了する点が特徴ですが、その締結に際して、賃貸人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難であるといった特定の要件は求められません。賃貸人が将来的に自己使用する予定がある場合だけでなく、投資目的など様々な理由で利用されます。 【選択肢2】誤り。借地借家法第38条第2項により、賃貸人は、定期建物賃貸借契約を締結する際、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を、あらかじめ賃借人に対し書面を交付して説明しなければなりません。この説明義務は、契約が公正証書によって締結される場合であっても免除されることはありません。公正証書は契約内容の証明力を高めるものですが、賃借人への事前説明義務とは別のものです。この説明を怠ると、定期建物賃貸借としての効力が生じず、普通借家契約とみなされてしまいます（同条第3項）。 【選択肢3】正。借地借家法第38条第4項に規定されています。期間が1年以上の定期建物賃貸借契約において、賃貸人は、期間満了の1年前から6か月前までの間に賃借人に対し、期間満了により賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その期間満了による終了を賃借人に対抗することができません。これは、賃借人が期間満了後の住まいを探すための準備期間を確保するための規定です。ただし、この通知期間を過ぎてから通知をした場合でも、その通知から6か月を経過すれば、賃貸借の終了を賃借人に対抗できるようになります。 【選択肢4】誤り。借地借家法第38条第5項により、居住の用に供する建物に係る定期建物賃貸借契約において、転勤、療養その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合、賃借人は解約の申入れをすることができます。しかし、この規定が適用されるのは「床面積が200平方メートル未満のものに限る」と明確に定められています。選択肢にある「床面積の規模にかかわりなく」という記述は、この重要な制限を見落としているため誤りです。この特例は、主に個人が居住する小規模な物件を想定しています。