宅建 平成20年度（2008年）問13 民法 の解説
問題
Aが所有している甲土地を平置きの駐車場用地として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用目的ではなく建物所有目的を有するCに貸す場合とに関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- AB間の土地賃貸借契約の期間は、AB間で60年と合意すればそのとおり有効であるのに対して、AC間の土地賃貸借契約の期間は、50年が上限である。
- 土地賃貸借契約の期間満了後に、Bが甲土地の使用を継続していてもAB間の賃貸借契約が更新したものと推定されることはないのに対し、期間満了後にCが甲土地の使用を継続した場合には、AC間の賃貸借契約が更新されたものとみなされることがある。
- 土地賃貸借契約の期間を定めなかった場合、Aは、Bに対しては、賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができるのに対し、Cに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない。
- AB間の土地賃貸借契約を書面で行っても、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却してしまえばBはDに対して賃借権を対抗できないのに対し、AC間の土地賃貸借契約を口頭で行っても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。民法上の土地賃貸借（AB間）においては、賃借権の登記がなければ第三者に対抗できませんが（民法第605条）、借地借家法上の借地権（AC間）においては、借地権者が土地上に登記された建物を所有していれば、その登記をもって第三者に対抗できるとされています（借地借家法第10条1項）。この対抗要件の違いが、それぞれの記述の正しさを裏付けています。
【民法】 ・**第605条（不動産賃貸借の対抗力）**：不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後にその不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。 ・**第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）**：当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、土地については1年、建物の賃貸借については3箇月、動産及び貸席の賃貸借については1日、それぞれ経過することによって終了する。 ・**第619条（賃貸借の更新の推定）**：賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、従前の賃貸借について期間の定めがあったときは、その期間は、定めがないものとする。 【借地借家法】 ・**第3条（借地権の存続期間）**：借地権の存続期間は、30年とする。 ・**第5条（借地権の更新後の期間）**：借地権の存続期間が満了した後、借地権者が借地を使用している場合において、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったときは、従前の契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、更新の日から20年（最初の更新については30年）とする。 ・**第10条（借地権の対抗力等）**：借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
【選択肢1】誤。 AB間の土地賃貸借契約は、建物所有を目的としないため民法の規定が適用されます。民法には土地賃貸借の期間に関する上限の定めがないため、当事者が合意すれば60年という期間も有効です。 一方、AC間の土地賃貸借契約は建物所有を目的とするため借地借家法が適用されます。借地借家法第3条により、借地権の存続期間は30年以上と定められていますが、上限については規定がありません。したがって、「50年が上限である」という記述は誤りです。借地借家法上の借地権は、当事者が合意すれば50年を超える期間（例えば60年や100年）とすることも可能です。 【選択肢2】誤。 AB間の土地賃貸借契約（民法適用）において、期間満了後にBが甲土地の使用を継続し、Aがこれを知りながら異議を述べない場合、民法第619条1項により、従前の賃貸借と同一の条件で「更新したものと推定」されます。したがって、「更新したものと推定されることはない」という記述は誤りです。 AC間の土地賃貸借契約（借地借家法適用）において、期間満了後にCが甲土地の使用を継続し、Aが遅滞なく異議を述べなかった場合、借地借家法第5条1項により、従前の契約と同一の条件で「更新したものとみなされる」ことがあります。この部分は正しい記述です。しかし、AB間の記述が誤っているため、選択肢全体としては誤りとなります。 【選択肢3】誤。 AB間の土地賃貸借契約（民法適用）において、期間を定めなかった場合、民法第617条1項により、AはBに対して「いつでも」解約の申入れをすることができます。そして、解約の申入れから1年が経過することによって賃貸借契約は終了します。したがって、「賃貸借契約開始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる」という記述は、解約申入れ自体はいつでも可能であるため、表現が不正確です。1年経過しないと解約申入れできないと誤解を招く可能性があります。 AC間の土地賃貸借契約（借地借家法適用）において、期間を定めなかった場合、借地借家法第3条により、存続期間は「30年」とみなされます。したがって、Aは原則として30年が経過しなければ解約の申入れをすることはできません（正当事由がある場合を除く）。この部分は正しい記述です。しかし、AB間の記述が不正確であるため、選択肢全体としては誤りとなります。 【選択肢4】正。 AB間の土地賃貸借契約（民法適用）において、賃借権は債権であるため、原則として登記がなければ第三者に対抗できません（民法第605条）。したがって、Bが賃借権の登記をしないままAが甲土地をDに売却した場合、BはDに対して賃借権を対抗できないという記述は正しいです。 AC間の土地賃貸借契約（借地借家法適用）において、借地権は、その登記がなくても、借地権者（C）が土地上に登記された建物を所有していれば、その建物の登記をもって第三者に対抗することができます（借地借家法第10条1項）。これは、借地権の登記が現実的に困難な場合が多いため、借地権者を保護するための特例です。したがって、AC間の土地賃貸借契約が口頭で行われたとしても、Cが甲土地上にC所有の登記を行った建物を有していれば、Aが甲土地をDに売却してもCはDに対して賃借権を対抗できるという記述は正しいです。両方の記述が正しいので、この選択肢が正解となります。