宅建 令和3年度12月（2021年）問9 権利関係 の解説
問題
AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
- ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
- 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていれば賃借権をDに対抗することができる。
- ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
選択肢3が正解です。
民法177条は不動産物権変動の対抗要件として登記を要求しますが、判例（最判昭和37年10月2日）によれば、不法占拠者は同条の「第三者」には該当しないため、所有者は登記なくして不法占拠者に対し所有権を対抗し、妨害排除請求が可能です。一方、賃借権は債権であるため、原則として第三者に対抗できませんが、民法605条により登記を備えることで、その後に物権を取得した者を含む第三者に対抗できるようになります。
条文・判例に基づく判断です。