宅建 令和2年度（2020年）問40 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、Ｂがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法におけるクーリング・オフ制度は、宅建業者が自ら売主となる契約において、買主が不意打ち的に契約させられることを防ぐための重要な制度です。事務所等以外の場所での契約、書面による告知後8日以内、引渡し・代金全額支払い前という主要な要件を満たす場合に適用され、今回の問題ではこれらの要件を満たす記述が2つあったため、選択肢2が正解となります（宅建業法第37条の2）。
宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ） この条文は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、買主が冷静に判断する機会を与えるために、一定の条件の下で契約を解除できる権利（クーリング・オフ）を定めています。 **クーリング・オフが適用される主な要件（すべて満たす必要あり）** 1. **宅地建物取引業者（売主）**が自ら売主となる宅地または建物の売買契約であること。 2. **買主が宅地建物取引業者ではない**こと。 3. **事務所等以外の場所**で申込みまたは契約を締結したこと。 * **「事務所等」とは？** * 宅地建物取引業者の事務所（本店・支店など）。 * 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所（案内所、展示場など）。 * 買主が自ら申し出て、自宅または勤務場所で契約を締結した場合の当該場所。 * **ポイント：** 仮設テント張りの案内所や、一時的に借りた喫茶店などは「事務所等」に該当しません。 4. **書面による告知**を受けてから**8日以内**に、買主が書面で解除の意思表示をしたこと。 * **「8日以内」の起算点：** 宅建業者からクーリング・オフに関する事項を記載した書面を受け取った日（告知日）の翌日から起算します。 5. **宅地建物の引渡しを受けておらず**、かつ**代金の全額を支払っていない**こと。
【問題文の想定記述】 1. 宅地建物取引業者Ａが売主となる宅地の売買契約において、Ｂが喫茶店で申込みを行い、Ａからクーリング・オフに関する書面による告知を受けた日の翌日から起算して７日目に、Ｂが書面で解除の意思表示をした場合。なお、当該宅地の引渡しはまだ行われておらず、代金も全額支払われていない。 2. 宅地建物取引業者Ａが売主となる建物の売買契約において、ＢがＡの事務所で契約を締結した場合。 3. 宅地建物取引業者Ａが売主となる宅地の売買契約において、ＢがＡの仮設テント張りの案内所（土地に定着していない）で契約を締結し、Ａからクーリング・オフに関する書面による告知を受けた日の翌日から起算して５日目に、Ｂが書面で解除の意思表示をした場合。なお、当該宅地の引渡しはまだ行われておらず、代金も全額支払われていない。 4. 宅地建物取引業者Ａが売主となる建物の売買契約において、ＢがＡからクーリング・オフに関する書面による告知を受けた日の翌日から起算して９日目に、Ｂが書面で解除の意思表示をした場合。なお、当該建物の引渡しはまだ行われておらず、代金も全額支払われていない。 【選択肢1】正。 この記述では、買主Ｂが「喫茶店」で申込みを行っています。喫茶店は宅建業法上の「事務所等」には該当しないため、クーリング・オフの要件である「事務所等以外の場所での契約」を満たします。また、告知を受けた日の翌日から起算して「7日目」に解除の意思表示をしているため、8日以内という期間要件も満たしています。さらに、引渡しや代金全額の支払いも行われていないため、クーリング・オフの全ての要件を満たしており、Ｂは契約の解除を行うことができます。 【選択肢2】誤。 この記述では、買主Ｂが「Ａの事務所」で契約を締結しています。宅建業法におけるクーリング・オフは、買主が不意打ち的に契約させられることを防ぐための制度であり、「事務所等以外の場所」での契約が適用要件となります。宅建業者の事務所は「事務所等」に該当するため、事務所で契約を締結した場合は、原則としてクーリング・オフの対象外となります。したがって、Ｂは契約の解除を行うことができません。 【選択肢3】正。 この記述では、買主Ｂが「Ａの仮設テント張りの案内所（土地に定着していない）」で契約を締結しています。仮設テント張りの案内所のように、土地に定着していない一時的な施設は、宅建業法上の「事務所等」には該当しません。したがって、「事務所等以外の場所での契約」という要件を満たします。また、告知を受けた日の翌日から起算して「5日目」に解除の意思表示をしているため、8日以内という期間要件も満たしています。引渡しや代金全額の支払いも行われていないため、クーリング・オフの全ての要件を満たしており、Ｂは契約の解除を行うことができます。 【選択肢4】誤。 この記述では、買主Ｂがクーリング・オフに関する書面による告知を受けた日の翌日から起算して「9日目」に解除の意思表示をしています。クーリング・オフは、告知を受けた日の翌日から起算して「8日以内」に書面で解除の意思表示をすることが要件です。このケースでは、8日という期間を過ぎてしまっているため、期間要件を満たしません。したがって、Ｂは契約の解除を行うことができません。