宅建 令和2年度（2020年）問21 法令上の制限 の解説
問題
次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 法第３条第１項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。
- 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。
- 相続により農地を取得することとなった場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
- 農地に抵当権を設定する場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。農地法第3条第1項の許可は、農地の権利移動（売買など）による所有権移転の効力発生要件とされており、許可がなければ所有権移転の効力は生じません。これは最高裁判例でも示されている重要なポイントです。
【農地法第3条第1項】 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。 （補足）この許可は、売買契約などの「契約の効力」そのものを否定するものではなく、契約に基づく「物権変動（所有権移転など）の効力」を発生させるための停止条件と解されています。つまり、契約自体は有効に成立しても、許可がなければ所有権は移転しないということです。 【農地法第3条の3】 相続、遺産の分割、時効の完成等により農地又は採草放牧地の権利を取得した者は、遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。 （補足）これは、当事者の意思に基づかない権利取得の場合の事後届出義務です。 【農地法第4条第1項】 農地を農地以外のものにする者は、政令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。 （補足）自己の農地を自分で転用する場合（自己転用）の原則的な許可規定です。 【農地法第4条第1項第8号】 市街化区域内にある農地を転用する場合（自己転用）は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、許可は不要とされています。 （補足）市街化区域内の農地転用は、都市計画との整合性を重視し、届出制で運用されます。ただし、「事前」届出が必須です。 【農地法第5条第1項】 農地を農地以外のものにするため、これらの権利を設定し、又は移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。 （補足）農地を転用し、かつ権利移動（売買など）を伴う場合の原則的な許可規定です。
【選択肢1】正。 農地法第3条第1項の許可は、農地を農地のまま売買などにより権利移動させる場合に必要となるものです。この許可は、売買契約自体を無効にするものではなく、契約によって生じる「所有権移転の効力」を発生させるための停止条件とされています。したがって、許可を受けずに売買契約を締結しても、所有権移転の効力は生じません。これは最高裁判例（昭和36年4月28日判決など）でも確立された考え方であり、宅建試験でも頻出の重要論点です。 【選択肢2】誤。 市街化区域内の農地を駐車場に転用する場合（自己転用）は、農地法第4条第1項第8号により、都道府県知事等の許可は不要ですが、事前に農業委員会へ届け出る必要があります。選択肢では「農地転用した後に」届け出ればよいとありますが、これは誤りです。届出は「転用する前」に行うことが義務付けられています。事後届出では、無許可転用とみなされる可能性があります。 【選択肢3】誤。 相続により農地を取得することとなった場合、これは当事者の意思に基づかない権利取得であるため、農地法第3条第1項の許可は不要です。農地法第3条の許可は、売買や贈与、賃貸借など、当事者の意思に基づく権利移動に適用されます。ただし、相続によって農地を取得した場合には、農地法第3条の3の規定に基づき、遅滞なく農業委員会にその旨を届け出る義務があります。許可と届出の違いをしっかり区別しましょう。 【選択肢4】誤。 農地に抵当権を設定する場合、農地法第3条第1項の許可は不要です。農地法第3条第1項で許可が必要とされる権利は、「所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利」と明記されています。抵当権は、債務の担保として設定されるものであり、農地の「使用及び収益を目的とする権利」には該当しません。したがって、抵当権設定自体には許可は不要です。ただし、抵当権が実行され、競売によって農地の所有権が移転する場合には、その買受人が農地を取得する際に改めて農地法第3条の許可が必要となります。