宅建 令和2年度（2020年）問14 権利関係 の解説
問題
次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。
- 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。
- 債権者Ａが債務者Ｂに代位して所有権の登記名義人ＣからＢへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Ａに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。
- 配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。敷地権付き区分建物の所有権保存登記を申請する際には、不動産登記法第74条第2項の規定により、敷地権の登記名義人の承諾が必要とされています。これは、区分建物と敷地権が一体として扱われるため、敷地権の登記名義人の権利を保護するための重要な要件となります。
【不動産登記法第74条第2項】 敷地権付き区分建物について所有権の保存の登記を申請する場合において、当該敷地権が区分建物に関する敷地利用権であって、区分建物の所有者が有するものとして登記されたものであるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。 【補足説明】 この条文は、区分建物（マンションなど）とその敷地利用権（敷地権）が一体として扱われるという区分所有法の原則（分離処分の禁止）を背景にしています。特に、敷地権の登記名義人がまだ区分建物の所有者と異なる場合に、その敷地権の登記名義人の権利を保護するために、承諾を義務付けているのです。この規定は、区分建物特有の登記申請の制限として、試験でも頻繁に問われる重要ポイントです。
【選択肢1】正。 敷地権付き区分建物とは、建物と敷地利用権（敷地権）が一体となって登記されている区分建物のことです。このような区分建物の場合、区分所有法第22条により、建物と敷地権を分離して処分することが原則として禁止されています。したがって、敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者が、その区分建物について所有権の保存の登記を申請する際には、不動産登記法第74条第2項の規定に基づき、当該敷地権の登記名義人の承諾を得る必要があります。これは、敷地権の登記名義人の権利に影響を与える可能性があるため、その保護を図るための規定です。承諾がなければ、保存登記は申請できません。 【選択肢2】誤。 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、仮登記の順位を保全する効力があります。不動産登記法第106条によれば、仮登記に基づく本登記の申請は、登記上の利害関係を有する第三者がいる場合であっても、その第三者の承諾を得ることなく申請することができます。仮登記の段階で既に順位が保全されているため、本登記によってその順位が確定するだけであり、利害関係人の承諾は不要とされています。ただし、本登記が完了すると、仮登記後にされた利害関係人の登記は、職権で抹消されることになります（不動産登記法第110条）。「承諾を得ることなく」申請できる点がポイントです。 【選択肢3】誤。 債権者Aが債務者Bに代位して、所有権の登記名義人CからBへの所有権の移転の登記を申請した場合、登記名義人となるのは債務者Bです。不動産登記法第21条の規定により、登記識別情報は、新たに登記名義人となる者（この場合は債務者B）に通知されるものです。代位申請をした債権者Aは、あくまで債務者Bの代わりに登記申請を行った者であり、登記名義人ではありません。したがって、登記官は債権者Aに対してではなく、債務者Bに対して登記識別情報を通知しなければなりません。Aには登記が完了した旨の通知がされるに過ぎません。 【選択肢4】誤。 配偶者居住権は、2020年4月1日に施行された改正民法により新設された権利であり、民法第1036条第1項において「配偶者居住権は、登記することができる」と明記されています。また、その登記は第三者に対抗するための要件となります。不動産登記法第3条は登記できる権利の例を挙げていますが、これらはあくまで例示であり、法律で登記できると定められた権利は登記可能です。配偶者居住権は、その存続期間や範囲を明確にし、第三者への対抗力を確保するために登記が認められている重要な権利です。したがって、「登記することができる権利に含まれない」という記述は誤りです。