宅建 令和2年度10月（2020年）問44 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。
- 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。
- 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない。
- 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
選択肢4が正解です。
【選択肢1の根拠】宅地建物取引業法第35条第1項第2号の2、同法施行規則第16条の2第1号。昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物については建築基準法に基づく耐震診断の状況を、それ以前の建物については地方公共団体による耐震診断の状況を説明事項とする。これは、旧耐震基準の建物に対する耐震性に関する情報提供を強化するためである。 【選択肢2の根拠】宅地建物取引業法第35条第1項第8号、同法施行規則第16条の4の2第1号。貸借の契約において、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時に精算することとされている金銭がある場合、その精算に関する事項を説明する必要がある。これは、賃借人の金銭的負担に関する重要な情報を提供し、トラブルを防止するためである。 【選択肢3の根拠】宅地建物取引業法第35条第1項ただし書き、同法第78条第2項。宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の信託の受益権の売買は、宅地建物取引業法の適用を受ける。しかし、取引の相手方が宅地建物取引業者である場合、重要事項説明（35条書面）の交付・説明は不要となる。これは、相手方も専門家であるため、保護の必要性が低いと判断されるためである。 【選択肢4の根拠】宅地建物取引業法第35条第1項第6号、同法施行規則第16条の3第1号。区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容だけでなく、既に積み立てられている額（修繕積立金の総額）も説明しなければならない。これは、買主が将来の修繕費用負担や建物の維持管理状況を判断する上で極めて重要な情報であるため、説明義務がある。
条文・判例に基づく判断です。