宅建 令和2年度10月（2020年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。
- AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。
- AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。
- AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
選択肢1が正解です。
【選択肢1】宅地建物取引業法第39条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、手付金を受領した場合、その手付金について、相手方が契約の履行に着手するまでは、売主は手付金の倍額を償還して契約の解除をすることができ、買主は手付金を放棄して契約の解除をすることができると定めています。本条は、手付解除の時期を「相手方が契約の履行に着手するまで」と明確に制限しており、買主が履行に着手した後は、売主からの手付解除は認められません。これは買主保護を目的とした規定です。 【選択肢2】宅地建物取引業法第37条の2第3項は、クーリング・オフによる契約解除の場合、宅地建物取引業者は受領した手付金その他の金銭を速やかに買主に返還しなければならないと定めています。また、同法第38条により、この規定に反する買主に不利な特約は無効となります。したがって、手付金を返還しない旨の特約は無効です。 【選択肢3】宅地建物取引業法第42条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売契約において、買主が賦払金の支払いを遅滞した場合でも、直ちに契約解除や損害賠償請求をすることはできないと定めています。買主が2回以上賦払金の支払いを怠り、かつその金額が代金の10分の2を超える場合でなければ、契約解除や損害賠償請求はできず、さらに30日以上の期間を定めて書面で催告する必要があります。 【選択肢4】宅地建物取引業法第41条第1項は、未完成物件の売買において、手付金等の額が代金の5%または1,000万円を超える場合に、売主である宅地建物取引業者に保全措置を義務付けています。本件では、代金5,000万円の5%は250万円であり、受領する手付金200万円はこれ以下であるため、保全措置を講じる義務はありません。
条文・判例に基づく判断です。