宅建 平成30年度（2018年）問22 法令上の制限 の解説
問題
農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば法第5条の許可は不要である。
- 遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。
- 法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
- 雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。農地法では、農地を農地以外の目的で利用する場合（転用）には原則として都道府県知事等の許可が必要ですが、市街化区域内の農地については特例が設けられています。市街化区域は都市計画上、積極的に市街化を図るべき区域であるため、農地を転用する際には、あらかじめ農業委員会に届出をすれば許可が不要とされています（農地法第5条第1項第6号）。
【農地法第2条第1項】 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいう。 （補足：登記地目ではなく、現況で判断する「現況主義」が原則です。） 【農地法第2条第3項】 この法律で「農地所有適格法人」とは、農業を営むことを主たる事業とする法人で、政令で定める要件を具備するものをいう。 （補足：農地を「所有」できる法人を指し、農地の「賃借」とは区別されます。） 【農地法第3条第1項】 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利若しくは賃借権を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。 （補足：農地を農地のまま売買・賃貸するなど、耕作目的で権利を移動させる場合の許可です。） 【農地法第3条第1項第1号】 国又は都道府県等が権利を取得する場合、相続（包括遺贈を含む。）、遺産の分割、時効による権利の取得、法人の合併又は分割による権利の取得その他政令で定める場合においては、前項の許可を要しない。 （補足：相続や遺産分割など、法律の規定により当然に権利が移転するようなケースは許可不要です。） 【農地法第3条の3】 前条第1項各号に掲げる事由により農地又は採草放牧地の権利を取得した者は、遅滞なく、農業委員会にその旨を届け出なければならない。 （補足：許可不要の場合でも、農業委員会への届出は必要です。） 【農地法第5条第1項】 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするためこれらの土地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利若しくは賃借権を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。 （補足：農地を宅地や駐車場にするなど、転用目的で権利を移動させる場合の許可です。） 【農地法第5条第1項第6号】 市街化区域内にある農地を転用する場合で、あらかじめ農業委員会に届け出たものについては、前項の許可を要しない。 （補足：市街化区域内の農地転用目的権利移動の特例です。第4条（転用のみ）にも同様の特例があります。）
【選択肢1】正。 農地法第5条は、農地を農地以外のものにする目的で権利を移転・設定する場合（転用目的権利移動）に、都道府県知事等の許可を必要とすると定めています。しかし、市街化区域内の農地については特例があり、あらかじめ農業委員会に届け出れば、この許可は不要とされています（農地法第5条第1項第6号）。これは、市街化区域が都市計画法上、積極的に市街化を図るべき区域とされており、農地を保全するよりも都市的土地利用への転換を優先するという政策的な判断に基づいています。この特例は、農地を転用するだけで権利移動を伴わない場合（農地法第4条）にも同様に適用されます（農地法第4条第1項第7号）。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 農地法第3条第1項は、農地を農地のまま権利を移転・設定する場合（耕作目的権利移動）に、農業委員会の許可を必要とすると定めています。しかし、相続、遺産分割、時効取得、法人の合併・分割など、法律の規定によって当然に権利が移転するような一定の事由による権利取得については、許可を要しないとされています（農地法第3条第1項第1号）。遺産分割は相続の一種とみなされ、この許可不要の特例に該当します。ただし、許可が不要な場合でも、権利を取得した者は遅滞なく農業委員会にその旨を届け出る義務があります（農地法第3条の3）。したがって、遺産分割による農地の取得に法第3条第1項の許可は不要であるため、本記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 「農地所有適格法人」とは、農地法第2条第3項に定められる、農地を「所有」できる法人のことです。これは、農業経営の安定化や効率化を図るために、一定の要件を満たす法人に農地の所有を認める制度です。しかし、農地を「借り入れる」ことについては、農地所有適格法人である必要はありません。一般の株式会社やNPO法人など、農地所有適格法人の要件を満たしていない法人であっても、耕作目的で農地を借り入れることは可能です。ただし、その場合も、農地法第3条第1項の許可を受ける必要があります。農地所有適格法人の要件は農地の「所有」に関するものであり、「賃借」とは異なる点を理解しておくことが重要です。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 農地法が適用される「農地」とは、「耕作の目的に供される土地」を指します（農地法第2条第1項）。これは、登記簿上の地目（田、畑、雑種地など）がどうなっているかに関わらず、その土地が「現に」耕作に利用されているかどうかで判断されます。これを「現況主義」といいます。したがって、登記簿上の地目が雑種地であっても、現に開墾され耕作されているのであれば、それは農地法の適用を受ける「農地」に該当します。登記簿上の地目だけで判断するわけではありません。したがって、本記述は誤りです。