宅建 平成30年度（2018年）問12 権利関係 の解説
問題
AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
- AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期間満了による終了を対抗することができる。
- AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
- AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
- CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。普通建物賃貸借契約において、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶通知等がなかった場合、契約は法定更新され、その後の契約は期間の定めのない賃貸借となります（借地借家法第26条第1項）。他の選択肢は、定期建物賃貸借の終了要件や中途解約の特例、転借人の造作買取請求権に関する誤った記述を含んでいます。
【借地借家法第26条（建物賃貸借契約の更新等）】 第1項：建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 （補足説明：いわゆる「法定更新」の規定です。この通知期間を「更新期間」と呼び、この期間内に通知がないと自動的に契約が更新されます。更新後は期間の定めがない契約となる点が重要です。） 【借地借家法第38条（定期建物賃貸借）】 第2項：前項の規定による建物の賃貸借（以下「定期建物賃貸借」という。）に係る契約の更新がない旨の定めがある場合には、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、これを有効とすることができる。 第5項：定期建物賃貸借において、居住の用に供する建物の賃貸借（床面積が200平方メートル未満のものに限る。）である場合において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は、賃貸人に対し、解約の申入れをすることができる。 （補足説明：定期建物賃貸借は、原則として期間満了で終了し更新がありませんが、賃貸人からの終了通知や、賃借人からのやむを得ない事情による中途解約の特例が存在します。） 【借地借家法第33条（造作買取請求権）】 第1項：建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合において、建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作があるときは、建物の賃借人は、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。 第2項：前項の規定は、建物の転貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了した場合における転借人と賃貸人との間について準用する。 （補足説明：賃借人だけでなく、賃貸人の同意を得て造作を付加した転借人も、賃貸人に対して造作買取請求権を行使できます。これは、造作の価値を無駄にしないための規定です。）
【選択肢1】誤。AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合でも、期間満了をもって「当然に」AがBに対して終了を対抗できるわけではありません。賃貸人Aは、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人Bに対して期間満了により賃貸借が終了する旨の通知（終了通知）をしなければ、その終了をBに対抗することができません（借地借家法第38条第2項）。この通知を怠ると、期間満了後も賃貸借契約の終了を主張できないため、「当然に」終了するわけではない点が誤りです。 【選択肢2】誤。AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合、原則として期間中の中途解約はできません。しかし、居住用建物で床面積が200平方メートル未満の場合に限り、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人Bが建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、BはAに対して解約の申入れをすることができます（借地借家法第38条第5項）。この場合、解約の申入れから1ヶ月を経過することで賃貸借は終了します。したがって、「当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない」と断定している点が誤りです。 【選択肢3】正。AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、これは普通建物賃貸借に該当します。普通建物賃貸借では、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、A及びBのいずれからも更新しない旨の通知（更新拒絶通知）又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約が更新されたものとみなされます（法定更新）。そして、この更新後の契約は「期間の定めがないもの」となります（借地借家法第26条第1項）。この記述は、法定更新の要件と効果を正確に述べているため、正しいです。 【選択肢4】誤。CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、造作買取請求権は賃借人だけでなく転借人にも認められます。賃借人Bが賃貸人Aの同意を得て甲建物に付加した造作については、BはAに対して造作買取請求権を有します（借地借家法第33条第1項）。さらに、転借人Cが賃貸人Aの同意を得て甲建物に付加した造作についても、CはAに対して造作買取請求権を有します（借地借家法第33条第2項）。したがって、「CはAに対する買取請求権を有しない」という記述は誤りです。