宅建 平成29年度（2017年）問5 権利関係 の解説
問題
Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Bが報酬を得て売買の媒介を行っているので、CはAから当該自動車の引渡しを受ける前に、100万円をAに支払わなければならない。
- 当該自動車に隠れた瑕疵があった場合には、CはAに対しても、Bに対しても、瑕疵担保責任を追及することができる。
- 売買契約が締結された際に、Cが解約手付として手付金10万円をAに支払っている場合には、Aはいつでも20万円を償還して売買契約を解除することができる。
- 売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4。売買契約は、売主が目的物の所有権を移転する義務を負い、買主が代金を支払う義務を負うことを約することで成立し（民法第555条）、契約締結時に売主が目的物の所有者である必要はないため、他人物売買も有効に成立します。
民法第555条（売買）：売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。 【補足説明】この条文は、売買契約が「財産権を移転することを約する」ことで成立することを定めています。契約成立時に実際に財産権を所有している必要はなく、後で取得して移転すればよい、という考え方の根拠となります。
【選択肢1】誤。 売買契約において、代金支払義務と目的物の引渡義務は、特段の合意がない限り、同時履行の関係にあります（民法第533条）。これは、当事者の一方が、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができるという権利（同時履行の抗弁権）を意味します。したがって、CはAから自動車の引渡しを受けるまでは、代金の支払いを拒むことができます。「引渡しを受ける前に支払わなければならない」という記述は、この同時履行の原則に反するため誤りです。 【選択肢2】誤。 瑕疵担保責任（現在は契約不適合責任として民法第562条以下に規定）は、売買契約の売主が負う責任です。本件において売主はAであり、Bは売買の媒介（仲介）を行ったに過ぎません。媒介業者は売買契約の当事者ではないため、原則として売主の負う契約不適合責任を負うことはありません。ただし、Bが瑕疵を知りながらCに告知しなかった場合など、媒介業者としての説明義務違反や不法行為責任を問われる可能性はありますが、これは売主の負う契約不適合責任とは異なる性質の責任です。 【選択肢3】誤。 解約手付に関する民法第557条の規定によれば、手付を交付した買主（C）は手付を放棄して、売主（A）は手付の倍額を償還して、それぞれ契約を解除することができます。本件では手付金10万円なので、Aが解除するにはその倍額である20万円を償還する必要があります。しかし、この解除権は「相手方が履行に着手するまで」という期間の制限があります。「いつでも」解除できるわけではないため、この記述は誤りです。 【選択肢4】正。 売買契約は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって成立します（民法第555条）。契約締結時に売主が目的物の所有者である必要はなく、売主は契約後に目的物の所有権を取得し、買主に移転する義務を負うことになります。このような他人の物を売買する契約（他人物売買）も有効に成立します。売主が所有権を取得して買主に移転できない場合は、契約不適合責任を負うことになります。したがって、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立します。