宅建 平成25年度（2013年）問8 権利関係 の解説
問題
次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 倒壊しそうなA所有の建物や工作物について、Aが倒壊防止の措置をとらないため、Aの隣に住むBがAのために最小限度の緊急措置をとったとしても、Aの承諾がなければ、Bはその費用をAに請求することはできない。
- 建物所有を目的とする借地人は、特段の事情がない限り、建物建築時に土地に石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ち等の変形加工をするには、必ず賃貸人の承諾を得なければならない。
- 建物の賃貸人が必要な修繕義務を履行しない場合、賃借人は目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を拒絶することができる。
- 建物の賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人は修繕工事のため使用収益に支障が生じても、これを拒むことはできない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。民法第606条第2項は、賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕をする場合、賃借人はこれを拒むことができないと明確に定めています。これは、賃貸人の修繕義務（同条第1項）を履行するために賃借人が負うべき当然の受忍義務であり、賃貸借契約の維持に必要な措置として理解しておきましょう。
【民法第606条（賃貸人による修繕等）】 1. 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。 2. 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。 【民法第697条（事務管理）】 1. 義務なく他人のために事務の管理を始めた者（以下この章において「事務管理者」という。）は、その事務の性質に従い、本人の利益のために最も適合する方法によって、これをしなければならない。 【民法第702条（事務管理費用等の償還請求）】 1. 事務管理者が本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、その償還を請求することができる。 【民法第533条（同時履行の抗弁）】 双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。
【選択肢1】誤。本記述は、事務管理に関する民法の規定に反します。 Aの隣に住むBが、倒壊しそうなAの建物について、Aが措置をとらないため、Aのために最小限度の緊急措置をとった場合、これは民法第697条に定める「事務管理」に該当します。事務管理とは、法律上の義務がないにもかかわらず、他人のために事務を処理する行為を指します。この場合、BはAの承諾がなくても、本人の利益のために緊急措置をとったことになります。そして、民法第702条により、事務管理者が本人のために有益な費用を支出したときは、本人に対し、その償還を請求することができます。したがって、Aの承諾がなくても、Bはその費用をAに請求することが可能です。緊急措置は「本人の利益」に合致すると判断されるため、費用償還請求権が発生します。 【選択肢2】誤。建物所有を目的とする借地契約において、土地の変形加工は、その目的達成のために当然に許容される範囲があります。 建物所有を目的とする借地契約では、建物を建築するために、土地に基礎工事を施したり、敷地を造成したりすることが前提となります。石垣や擁壁の設置、盛土や杭打ちといった変形加工は、建物の安全な建築や維持に必要な範囲内であれば、通常は賃貸人の承諾なしに行うことができます。賃貸借契約の目的を達成するために必要な行為として、合理的な範囲内での土地の利用・変更は賃借人に認められています。ただし、土地の形状を著しく変更し、原状回復が極めて困難になるような大規模な工事や、土地の価値を著しく損なうような工事の場合は、賃貸人の承諾が必要となることがあります。しかし、「必ず賃貸人の承諾を得なければならない」という記述は、必要不可欠な範囲の工事まで含めてしまうため、誤りとなります。 【選択肢3】誤。賃貸人が修繕義務を履行しない場合でも、賃借人が賃料全額の支払いを拒絶できるのは、目的物の使用収益が全くできなくなった場合に限られます。 民法第606条第1項により、賃貸人には賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務があります。賃貸人がこの義務を履行しない場合、賃借人は、その不履行によって目的物の使用収益が妨げられている範囲で、賃料の支払いを拒絶することができます。これは、民法第533条の同時履行の抗弁権を行使する形や、賃料減額請求権として認められます。しかし、「目的物の使用収益に関係なく賃料全額の支払を拒絶することができる」という記述は誤りです。例えば、建物の一部が修繕されずに使用できない状態であっても、残りの部分が使用できるのであれば、賃借人は使用できる部分に対応する賃料を支払う義務があります。使用不能部分に対応する賃料のみを拒絶できる、と理解してください。 【選択肢4】正。本記述は、民法第606条第2項の規定そのものです。 賃貸人には、賃貸物を賃借人に使用収益させる義務があり、そのために必要な修繕をする義務（民法第606条第1項）を負っています。この修繕義務を果たすために、賃貸人が賃貸物の保存に必要な修繕工事を行う場合、賃借人は、その工事によって一時的に使用収益に支障が生じたとしても、これを拒むことはできません。これは、賃貸借契約の目的物である建物を維持・保存するために賃借人が負うべき当然の受忍義務とされています。ただし、修繕工事が長期間にわたり、賃借人の使用収益に著しい支障が生じる場合には、賃料の減額請求や、場合によっては契約解除の可能性も生じますが、原則として工事自体を拒否することはできません。