宅建 平成25年度（2013年）問38 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間 で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っている ものはいくつあるか。 ア A社は、Bとの間で締結した中古住宅の売買契約において、引渡後2年以内に発見された 雨漏り、シロアリの害、建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ責任を負うとする 特約を定めることができる。 イ A社は、Bとの間における新築分譲マンションの売買契約 (代金3,500万円)の締結に際 して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合 計額を700万円とする特約を定めることができる。 ウ A社は、Bとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中 間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、 売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの 手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。アとウの記述が宅地建物取引業法の規定に照らして誤っています。アは宅建業法第40条（瑕疵担保責任に関する特約の制限）に、ウは宅建業法第39条第2項（手付解除の制限）にそれぞれ違反するため、無効となる特約です。
【宅地建物取引業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定める場合においては、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。これに反する特約は、その超える部分について無効となる。（損害賠償額や違約金は、売買代金の20%が上限と定められています。） 【宅地建物取引業法第39条第2項（手付の額の制限等）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、手付金について、買主が手付を放棄して契約の解除をすることができない旨の特約その他買主に不利な特約は無効とする。（買主が手付を放棄して契約を解除する権利を奪ったり、制限したりする特約は認められません。） 【宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任に関する特約の制限）】 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、民法第570条（現行民法では契約不適合責任）に規定する責任に関し、買主に不利な特約は無効とする。ただし、引渡しの日から2年以上となる特約は有効とする。（売主である宅建業者は、買主に対して最低でも引渡しから2年間は契約不適合責任を負う必要があり、これより短い期間に限定する特約は無効です。） 【民法第557条（手付）】 買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。（手付金は、原則として解約手付としての性質を持ち、履行に着手するまでは、買主は手付放棄、売主は手付倍返しで契約を解除できます。）
【ア】誤。宅建業法第40条に違反します。 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、民法に定める契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）について、買主に不利な特約は原則として無効となります。ただし、引渡しの日から2年以上となる特約は有効とされています。本肢の特約は「引渡後2年以内」と責任期間を限定しており、これは民法の原則（買主が不適合を知った時から1年以内に行使すればよい）よりも買主に不利であり、かつ宅建業法第40条が定める「引渡しの日から2年以上」という最低限の期間を満たしていません。したがって、この特約は宅建業法第40条に違反し、無効となります。 【イ】正。宅建業法第38条に適合します。 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、損害賠償の予定額と違約金の合計額は、売買代金の10分の2（20%）を超えることはできません。本肢では、売買代金が3,500万円であり、その10分の2は700万円です。特約で定められた合計額も700万円であるため、この制限に違反していません。したがって、この特約は有効です。 【ウ】誤。宅建業法第39条第2項に違反します。 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、手付金について、買主が手付を放棄して契約の解除をすることができない旨の特約その他買主に不利な特約は無効とされています。本肢では、手付金だけでなく中間金も手付解除の対象に含め、かつ買主が中間金も放棄しなければ解除できないとしています。中間金は通常、代金の一部であり、支払われた時点で契約の履行に着手したとみなされることが多く、手付解除の対象とはなりません。中間金を放棄しなければ解除できないとする特約は、買主にとって手付解除の権利を不当に制限し、不利な特約に該当します。したがって、この特約は宅建業法第39条第2項に違反し、無効となります。