宅建 平成25年度（2013年）問25 税・その他 の解説
問題
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 地価公示法の目的は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより、適正な地価の形成に寄与することである。
- 標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められ、かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する。
- 公示価格を規準とするとは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1又は2以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。
- 不動産鑑定士は、土地鑑定委員会の求めに応じて標準地の鑑定評価を行うに当たっては、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格又は同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額のいずれかを勘案してこれを行わなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。地価公示法第2条第2項に規定されている「公示価格を規準とする」という言葉の定義が、選択肢3の記述と完全に一致しています。この定義は、公示価格が一般の土地取引の指標となるための重要な考え方であり、宅建試験でも頻出のポイントです。
【地価公示法 第2条第2項】 この法律において「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。 （補足説明：この条文は、公示価格が単なる参考価格ではなく、具体的な土地の価格を評価する際に「基準」として用いられるべきであることを示しています。単に比較するだけでなく、その比較結果に基づいて価格の「均衡」を保つことが求められる点が重要です。）
【選択肢1】誤。 地価公示法の目的は、地価公示法第1条に規定されています。選択肢の記述は「都市及びその周辺の地域等において」とありますが、正しくは「都市計画区域等において」です。また、「その周辺の土地の取引価格に関する情報を公示することにより」とありますが、正しくは「その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対し指標を与え」です。目的条文は試験で狙われやすいので、正確に覚えておきましょう。 【選択肢2】誤。 標準地の選定基準は、地価公示法第3条第1項に規定されています。選択肢の記述は「かつ、当該土地の使用又は収益を制限する権利が存しない一団の土地について選定する」とありますが、これは誤りです。標準地は、土地の利用状況や環境が通常と認められる土地から選定されますが、その土地自体に権利が存しない必要はありません。鑑定評価の際には、更地（建物等がなく、使用収益を制限する権利が存しない土地）として評価されるというだけで、選定される土地が更地である必要はないのです。この点は混同しやすいので注意が必要です。 【選択肢3】正。 地価公示法第2条第2項に規定されている「公示価格を規準とする」という言葉の定義と、この選択肢の記述は完全に一致しています。対象土地と標準地を比較し、その結果に基づいて標準地の公示価格と対象土地の価格との間に「均衡を保たせる」という点がポイントです。この定義は、地価公示制度の根幹をなす考え方であり、正確に理解しておく必要があります。 【選択肢4】誤。 不動産鑑定士が標準地の鑑定評価を行う際の方法は、地価公示法第4条に規定されています。選択肢の記述は「いずれかを勘案して」とありますが、これは誤りです。正しくは「近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して」とあり、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの手法を「すべて」勘案しなければならないとされています。つまり、どれか一つを選べばよいのではなく、複数の手法を総合的に考慮することが求められているのです。この「いずれか」と「及び」の違いは、試験でよく問われるひっかけポイントです。