宅建 平成24年度（2012年）問34 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション (代金2,000万円)の売買契約(以下「本件売買契約」という。)を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円(以下「本件手付金」という。)を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反するものはいくつあるか。 ア引渡前に、A社は、代金に充当される中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた。 イ 本件売買契約締結前に、A社は、Bから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した。 ウ A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）では、手付金等を受領しようとするときに保全措置を講じる義務があり、受領後では違反となります（ア）。また、同法第47条の2（手付金等の貸付け等の制限）では、手付金等の貸付けや信用供与による契約締結の誘引は禁止されており、これに違反します（ウ）。したがって、違反する行為は2つです。
【宅地建物取引業法第41条の2（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、代金の額の十分の五を超える額の手付金等（手付金、中間金その他いかなる名義をもってするかを問わず、代金の一部として授受される金銭をいう。以下この条において同じ。）を受領しようとするときは、国土交通省令で定めるところにより、当該手付金等の保全のための措置を講じなければならない。 （補足説明）完成物件の場合、手付金等の合計額が代金の10%を超える場合に保全措置が必要です。保全措置は、手付金等を受領する「前」または「同時」に講じなければなりません。 【宅地建物取引業法第47条の2（手付金等の貸付け等の制限）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際し、買主に対し、手付金等について貸付けその他信用を供与することにより、当該契約の締結を誘引してはならない。 （補足説明）宅建業者が売主の場合、買主に対して手付金などを貸し付けたり、信用を供与して契約を促す行為は、買主の判断を誤らせる可能性があるため禁止されています。
【ア】誤。本件は中古マンション（完成物件）の売買契約であり、宅建業法第41条の2が適用されます。完成物件の場合、手付金等の合計額が代金（2,000万円）の10%（200万円）を超える場合に保全措置を講じる必要があります。本件では、手付金200万円と中間金100万円の合計300万円を受領しており、これは200万円を超えているため、保全措置が必要です。しかし、記述では「中間金として100万円をBから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の2に定める保全措置を講じた」とあります。保全措置は、手付金等を受領する「前」または「同時」に講じなければならず、受領「後」に講じることは宅建業法第41条の2に違反します。 【イ】正。申込証拠金が契約締結後に代金の一部に充当されることが予定されている場合、それは「手付金等」に該当します。本件では、申込証拠金10万円と手付金200万円の合計210万円が手付金等となります。これは代金2,000万円の10%（200万円）を超えているため、保全措置が必要です。記述では「本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、A社は、法第41条の2に定める保全措置を講じた後、Bから本件手付金を受領した」とあります。これは、手付金等（申込証拠金と手付金の合計）が保全措置の対象となる金額を超えた時点で、手付金を受領する「前」に保全措置を講じていると解釈できます。申込証拠金10万円単独では保全措置は不要であり、手付金200万円を受領することで合計210万円となり保全措置が必要となるため、手付金受領前に保全措置を講じている本行為は、宅建業法第41条の2に違反しません。 【ウ】誤。宅地建物取引業法第47条の2では、宅建業者が自ら売主となる場合、買主に対し、手付金等について貸付けその他信用を供与することにより、契約の締結を誘引することを禁止しています。本件において「A社は、本件手付金の一部について、Bに貸付けを行い、本件売買契約の締結を誘引した」という行為は、この規定に明確に違反します。