宅建 平成24年度（2012年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
- Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。
- Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
- Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第47条は、宅地建物取引業者が不実のことを告げたり、故意に事実を告げなかったりする行為を禁止していますが、将来の不確実な情報を、その不確実性を明示し、情報源を示して説明する行為は、この規定に違反しません。他の選択肢は、重要事項説明の実施時期や内容、申込証拠金の返還義務など、宅建業法に違反する行為を含んでいます。
【宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）】 契約締結前までに、宅地建物取引士をして、買主等に対し重要事項を説明させなければならない。 【宅地建物取引業法第37条（書面の交付）】 契約が成立したときは、遅滞なく、契約内容を記載した書面（37条書面）を交付しなければならない。 【宅地建物取引業法第37条の2第2項（クーリング・オフ）】 申込みの撤回等があった場合、宅地建物取引業者は受領した金銭を速やかに返還しなければならない。 【宅地建物取引業法第47条（業務に関する禁止事項）】 宅地建物取引業者は、その業務に関して、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない。
【選択肢1】誤。買主Bが買受けの申込みを撤回した場合、宅地建物取引業者A社は、受領済みの申込証拠金を速やかに返還しなければなりません。申込証拠金は、契約が成立しなかった場合に返還されるべき性質の金銭であり、これを「解約手数料」と称して返還しないことは、買主の申込み撤回権を不当に制限し、宅地建物取引業法第37条の2第2項の趣旨に反する行為であり、法に違反します。自ら売主の場合、消費者保護の観点から特に厳しく規制されます。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第35条は、重要事項説明を「宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約が成立するまでの間に」行うことを義務付けています。つまり、契約締結前に行うことが必須です。買主Bの依頼があったとしても、重要事項説明を契約締結前に行わず、契約を締結し37条書面を交付することは、法第35条に明確に違反します。37条書面は契約成立後に交付されるものですから、重要事項説明の代替にはなりません。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第10号は、重要事項説明において「当該宅地建物に係る代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせんの内容並びに当該あっせんが不成立の場合における措置」の両方を説明することを義務付けています。この選択肢では、「あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置」は説明するものの、「融資額や返済方法等のあっせんの内容」については重要事項説明に係る書面への記載を省略するとしています。これは、法第35条の規定に違反します。37条書面に記載するからといって、重要事項説明を省略することはできません。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第47条は、宅地建物取引業者が「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止しています。しかし、この選択肢では、A社は将来の交通整備について「確定はしていないが、〜という報道がある」と説明しており、不確実な情報を、その不確実性を明示し、情報源（新聞記事）も示して伝えています。これは、不確実な情報をあたかも確定した事実であるかのように告げる「不実告知」には該当せず、また、重要な事実を隠す「事実不告知」にも該当しません。したがって、この行為は法に違反しません。