宅建 平成24年度（2012年）問22 法令上の制限 の解説
問題
農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 登記簿上の地目が山林となっている土地であっても、現に耕作の目的に供されている場合には、法に規定する農地に該当する。
- 法第3条第1項又は第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権は移転しない。
- 市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
- 砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に貸し付ける場合には、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。農地を砂利採取のために一時的に貸し付ける行為は、農地を農地以外の用途に供するために権利を設定する行為に該当するため、原則として農地法第5条第1項の許可が必要です。一時的な利用であっても、許可が不要となる特例は設けられていません。
農地法第2条第1項：農地の定義（現況主義） 農地法第3条第1項：農地の権利移動の制限（許可制） 農地法第4条第1項：農地転用の制限（許可制） 農地法第4条第1項第7号：市街化区域内の農地転用の特例（届出制） 農地法第5条第1項：農地転用を伴う権利移動の制限（許可制） 最高裁判例（昭和36年4月28日）：農地法3条・5条の許可は、物権変動の効力発生要件である。
【選択肢1】正。農地法において「農地」とは、登記簿上の地目にかかわらず、現に耕作の目的に供されている土地を指します（農地法第2条第1項）。これは「現況主義」と呼ばれる考え方で、土地が実際にどのように使われているかを重視します。したがって、登記簿上は山林となっていても、実際に耕作が行われている土地であれば、農地法の適用を受ける農地に該当します。 【選択肢2】正。農地法第3条第1項（農地の権利移動）や第5条第1項（農地転用を伴う権利移動）の許可は、農地の所有権移転や賃借権設定といった物権変動の効力発生要件とされています。これは最高裁判例によって確立された考え方です。つまり、許可なく売買契約を締結しても、契約自体は有効ですが、その契約に基づく所有権の移転という物権変動の効力は生じません。許可を得て初めて、所有権が移転することになります。 【選択肢3】正。市街化区域内の農地を、その所有者自身が農地以外の目的（例えば駐車場）に転用する場合、都道府県知事等の許可は不要とされています。この場合、あらかじめ農業委員会に届け出ることで転用が可能となります（農地法第4条第1項第7号）。これは、市街化区域内の農地は将来的に宅地化されることが予定されているため、転用を促進する目的で設けられた特例です。ただし、届出は必要であり、無届転用はできません。 【選択肢4】誤。砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に貸し付ける行為は、農地を農地以外の目的（砂利採取場）に供するために、賃借権などの権利を設定する行為に該当します。このような行為は、農地法第5条第1項に規定される「農地を農地以外のものにするため、これについて所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利若しくは賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転すること」に該当するため、原則として都道府県知事等の許可が必要です。一時的な利用であっても、農地としての利用が中断され、土地の形質が変更されるため、許可が不要となる特例は設けられていません。したがって、許可を受ける必要があるため、本選択肢の記述は誤りです。