宅建 平成23年度（2011年）問9 民法 の解説
問題
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。 (判決文) 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。
- 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施工者に対して損害賠償請求をすることができる。
- 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。
- 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。
- 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施工者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。本問の判決文は、新築建物に重大な瑕疵があり、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価される場合、買主がその建物に居住していた利益は、損害賠償額から控除できないと明確に述べています。選択肢3は、この判決文の趣旨に反し、居住利益が控除されると記述しているため、明らかに誤りとなります。
【民法第562条（買主の追完請求権）】 売買の目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。 【民法第564条（買主の追完請求権及び代金減額請求権についての規定の準用）】 前二条の規定は、目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないものである場合における買主の損害賠償の請求について準用する。 【民法第541条（履行の催告による解除）】 当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。 【民法第415条（債務不履行による損害賠償）】 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。 【民法第709条（不法行為による損害賠償）】 故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。 【判決文の趣旨（最判平成24年9月25日）】 新築建物に重大な瑕疵があり、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合には、買主がその建物に居住していたという利益は、損害賠償額から控除すべきではない、という考え方を示しています。これは、実質的に無価値な建物に住んでいたとしても、その居住は「利益」とは評価されず、損害賠償額を減らす理由にはならない、という趣旨です。
【選択肢1】正。 売買契約の目的物である新築建物に重大な瑕疵があり、建て替えざるを得ないような状況は、買主にとって大きな損害です。この場合、買主は売主に対して契約不適合責任（民法562条、564条、415条）に基づき損害賠償請求をすることができます。さらに、工事施工者（建物を実際に建てた業者）に対しては、その瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるなど、生命・身体・財産に危険を及ぼすような重大なものである場合、不法行為責任（民法709条）に基づき損害賠償請求をすることが可能です。判例上も、建物の瑕疵が重大な場合には、工事施工者に対する不法行為責任が認められることがあります。したがって、買主が工事施工者に対して損害賠償請求をすることはできます。 【選択肢2】正。 民法では、売買の目的物が契約の内容に適合しない（瑕疵がある）場合、買主は売主に対して、履行の追完（修補など）を請求できます（民法562条）。もし、その瑕疵が重大で、契約の目的（例えば、安全に居住すること）を達成できないような場合には、買主は売買契約を解除することができます（民法564条、541条）。「建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵」は、まさに契約の目的を達成できない典型的なケースであり、買主は契約を解除することが可能です。 【選択肢3】誤。 本問の判決文は、「社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできない」と明確に述べています。つまり、建物が実質的に無価値であると評価されるような重大な瑕疵がある場合、たとえ買主がその建物に一時的に居住していたとしても、その居住は「利益」とはみなされず、損害賠償額から差し引かれることはありません。選択肢3は「買主の居住利益が損害額から控除される」と記述しており、これは判決文の趣旨に真っ向から反するため、明らかに誤りです。「現実に倒壊していないのであれば」という条件も、判決文の判断基準（社会経済的な価値を有しないと評価すべきか否か）とは直接関係ありません。 【選択肢4】正。 この選択肢は、本問の判決文の趣旨を正確に述べています。判決文によれば、売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、その建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合には、買主が当該建物に居住していたとしても、その居住利益は損害賠償額から控除されることはありません。これは、実質的に無価値な建物に居住したことによる利益は、損害賠償額を減額する理由にはならない、という考え方に基づいています。したがって、この記述は正しいです。