宅建 平成23年度（2011年）問12 民法 の解説
問題
Aが所有する甲建物をBに対して賃貸する場合の賃貸借契約の条項に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。
- AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
- 法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。
- AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって、賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。借地借家法第38条第2項に規定される定期建物賃貸借契約における期間満了の通知義務は、賃借人保護のための強行規定であり、これを免除する特約は無効となります。したがって、期間満了前に改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約は有効に定めることができません。
【借地借家法第38条第2項（定期建物賃貸借）】 期間が一年以上である建物の定期賃貸借においては、賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間に賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨を通知しなければ、その終了を賃借人に対抗することができない。 【借地借家法第33条（造作買取請求権）】 建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合において、建物の賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作があるときは、賃借人は、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。 【借地借家法第39条（取壊し予定の建物の賃貸借）】 法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、その旨を記載した書面によって建物の賃貸借をするときは、第三十条の規定は、適用しない。この場合においては、建物の賃貸借は、建物を取り壊すこととなる時に終了する。 【借地借家法第40条（一時使用目的の建物の賃貸借）】 この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。 【民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）】 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借については、それぞれ当該各号に定めるときに、契約は終了する。 一 土地の賃貸借 一年 二 建物の賃貸借 三箇月 三 動産及び貸席の賃貸借 一日 【民法第618条（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）】 当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。
【選択肢1】正。借地借家法第33条に規定される造作買取請求権は、賃借人保護の規定ではありますが、その放棄をあらかじめ特約で定めることは有効であると解されています。これは、造作買取請求権が借地借家法上の強行規定ではないとされているためです。定期建物賃貸借であるか否かに関わらず、この原則は変わりません。したがって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢2】誤。借地借家法第38条第2項は、期間が1年以上の定期建物賃貸借において、賃貸人が期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃借人に対し、期間満了による終了の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できないと定めています。この通知義務は、賃借人が期間満了後の住居を確保するための準備期間を与えるという、賃借人保護を目的とした強行規定です。したがって、この通知義務を免除する旨の特約は、賃借人に不利な特約として無効となります。本選択肢の「期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる」という記述は、この通知義務を免除するものであり、無効であるため、誤りです。 【選択肢3】正。借地借家法第39条は、法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合において、その旨を記載した書面によって賃貸借契約を締結するときは、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約を有効に定めることができると規定しています。これは、定期建物賃貸借とは異なる、特殊な賃貸借契約の形態です。本選択肢は、法令によって2年後に取り壊すことが明らかであり、取り壊し事由を記載した書面で契約し、2年後に更新なく終了する特約を定めているため、借地借家法第39条の要件を満たしており、有効です。したがって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢4】正。借地借家法第40条により、一時使用目的の賃貸借であることが明らかな場合には、借地借家法の規定は適用されません。この場合、賃貸借契約には民法の規定が適用されます。民法上、期間の定めがある賃貸借契約は、原則として期間中は中途解約できません（民法第617条、第618条）。賃借人が期間内に解約できる旨の特約がなければ、賃借人は中途解約することはできません。したがって、本選択肢の記述は正しいです。