宅建 平成23年度（2011年）問11 民法 の解説
問題
借地借家法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
- 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
- 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
- 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。借地借家法第19条第1項に基づく賃借権譲渡の許可申立ては、建物を第三者に譲渡しようとする「借地権者」が行うものであり、選択肢にある「その第三者の申立てにより」という点が誤りです。この規定は、借地権者の建物譲渡を円滑にするための制度であり、申立権者が限定されています。
【借地借家法第17条第1項（借地条件の変更及び増改築の許可）】 建物の用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更その他の事情の変更により、現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。 （補足）時代の変化や法改正により、当初の借地条件が不合理になった場合に、裁判所が介入して条件を変更できる制度です。 【借地借家法第18条第1項（建物築造による借地権の期間の延長）】 賃貸借契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて残存すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。ただし、借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めたときは、この限りでない。 （補足）更新後の借地権者が、やむを得ない事情で残存期間を超える建物を築造したい場合に、裁判所が許可を与えることで、借地権の安定を図る制度です。 【借地借家法第19条第1項（建物譲渡による借地権の譲渡の許可）】 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 （補足）借地権者が建物を売却したいのに、地主が賃借権の譲渡を承諾してくれない場合に、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることで、借地権者の建物売却を支援する制度です。申立てができるのは「借地権者」である点に注意しましょう。 【借地借家法第20条第1項（競売等による建物取得者の借地権の譲渡の許可）】 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。 （補足）競売や公売で建物を取得した人は、土地の利用権（借地権）も取得したいと考えるのが通常です。この場合、建物を取得した「第三者」が直接裁判所に許可を求めることができます。これは、競売という特殊な状況を考慮した特例です。
【選択肢1】正。この記述は、借地借家法第17条第1項の規定そのものです。建物の用途制限などの借地条件が、法令による土地利用規制の変更やその他の事情により不相当となった場合、当事者間の協議が整わないときは、裁判所が当事者の申立てによりその借地条件を変更できるとされています。これは、社会経済情勢の変化に対応し、借地権の有効活用を図るための制度です。 【選択肢2】正。この記述は、借地借家法第18条第1項の規定そのものです。賃貸借契約更新後に、借地権者が残存期間を超えて存続する建物を築造する必要があるにもかかわらず、借地権設定者が承諾しない場合、裁判所は借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができます。ただし、「借地権設定者が土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き」という条件が付されています。これは、地主が解約申入れできない特約がある場合は、借地権者が残存期間を超える建物を築造しても地主の不利益が少ないため、裁判所の許可は不要、あるいは認められないという趣旨です。 【選択肢3】誤。この記述は、借地借家法第19条第1項の規定に関するものですが、「その第三者の申立てにより」という点が誤りです。同条第1項では、借地権者が建物を第三者に譲渡しようとする場合において、借地権設定者が賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は「借地権者」の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができると定めています。建物を譲渡しようとしているのは借地権者本人であり、その譲渡を円滑に進めるための制度であるため、申立権者はあくまで「借地権者」とされています。第三者が直接申し立てることはできません。 【選択肢4】正。この記述は、借地借家法第20条第1項の規定そのものです。第三者が競売（または公売）によって建物を取得した場合、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者が賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は「その第三者」の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができます。これは、競売という特殊な状況下で、建物を取得した者が土地の利用権も確実に取得できるようにするための特例であり、選択肢3のケースとは申立権者が異なる点に注意が必要です。