宅建 平成21年度（2009年）問40 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
- 建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Aは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
- Aは、自ら売主となる建物(代金5,000万円)の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30%に当たる1,500万円の手付金を受領した。
- Aは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物の瑕疵担保責任について、Aがその責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約をした。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業者が自ら売主となる建物の売買において、瑕疵担保責任を負う期間を引渡しの日から2年間とする特約は、宅地建物取引業法第40条第2項に規定する「引渡しの日から2年以上」の要件を満たしており、買主に不利な特約とはならないため、同法に違反しません。
宅地建物取引業法第40条（瑕疵担保責任に関する特約の制限） 第1項：宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、民法第570条において準用する第566条に規定する瑕疵担保責任について、買主に不利となる特約をしてはならない。 第2項：前項の規定に反する特約は、無効とする。ただし、責任を負う期間を引渡しの日から2年以上とする特約は、この限りでない。 （補足説明） 宅建業者が自ら売主となる場合、買主は一般消費者であることが多いため、民法の原則（買主が瑕疵を知った時から1年以内に行使しなければならない）よりも買主を保護する目的で、瑕疵担保責任の期間について特約を設ける場合は「引渡しの日から2年以上」とすることが義務付けられています。これより短い期間を定める特約は、買主に不利なものとして無効となります。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第47条の2第3項及び同法施行規則第16条の12第1号は、宅地建物取引業者が手付について貸付けその他信用を供与することにより契約の締結を誘引する行為を禁止しています。本肢では、Aが買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘しており、これはこの規定に違反します。売買契約が成立しなかったとしても、禁止されているのは「勧誘行為」自体であるため、違反となります。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第47条の2第2項は、宅地建物取引業者が、その相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金その他の金銭を返還することを拒むことを禁止しています。本肢では、買主からの申込み撤回があったにもかかわらず、Aが預り金を返還しなかったため、この規定に違反します。預り金を売主に交付済みであっても、買主への返還義務は宅建業者Aにあり、売主との間で別途精算すべき問題です。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第41条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、手付金等の額は、代金の額の10分の2（20%）を超えることができないと定めています。本肢では、代金5,000万円に対し1,500万円（代金の30%）の手付金を受領しており、これは20%を超えています。買主の承諾があったとしても、この規定は買主保護のための強行規定であるため、これに反する特約は無効となり、違反行為となります。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第40条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、瑕疵担保責任について買主に不利となる特約をすることを禁止しています。しかし、同条第2項ただし書により、「責任を負う期間を引渡しの日から2年以上とする特約」は買主に不利な特約とはみなされません。本肢の「引渡しの日から2年間」という特約は、この「2年以上」の要件を満たしているため、宅地建物取引業法に違反しません。これは買主の保護を強化する特約として認められています。