宅建 平成21年度（2009年）問39 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約 (代金5,000万円) を締結した。当該建物についてBが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Bから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Aは理由なくこれを拒んだ。
- Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Bから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめBからの書面による承諾を得ていた。
- Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
- Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Bから2,000万円を手付金として受領した。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業者Aは、建築工事完了前の建物について、宅地建物取引業者でないBから手付金等を受領するにあたり、宅建業法第41条の2に定める保全措置を講じており、かつ、手付金等の合計額が法第39条に定める受領限度額を超えていないため、法に違反しません。
【宅地建物取引業法第39条第1項（手付の額の制限）】 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、買主から手付金を受領する場合、その額は代金の額の10分の2（20%）を超えることができません。この規定は、買主が宅建業者でない場合に適用され、買主を保護するための強行規定です。 【宅地建物取引業法第39条第2項（手付解除）】 手付は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができます。売主は、買主からの正当な手付放棄による解除の申し出を拒むことはできません。 【宅地建物取引業法第41条第1項（手付金等の保全）】 宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主から手付金等（手付金、中間金その他名目のいかんを問わず、代金に充当される金銭）を受領する場合、一定額以上は保全措置を講じなければなりません。この規定は買主保護のための強行規定であり、買主の承諾があっても保全措置の義務は免除されません。 【宅地建物取引業法第41条の2第1項（建築工事完了前の建物の手付金等の保全）】 建築工事完了前の建物の場合、手付金等の合計額が代金の5%または1,000万円を超える場合に保全措置が必要となります。この「5%」という基準は、建築工事完了後の建物の場合の「10%」よりも厳しく設定されており、未完成物件の買主保護を強化しています。
【選択肢1】誤。Aは保全措置を講じた上で手付金500万円を受領しており、ここまでは問題ありません。しかし、宅建業法第39条第2項により、手付は、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して契約を解除することができます。本件では「両者が契約の履行に着手していない段階」であるため、買主Bは手付放棄による解除権を行使できます。売主Aが「理由なくこれを拒んだ」ことは、この規定に違反します。 【選択肢2】誤。宅建業法第41条第1項および第41条の2第1項により、建築工事完了前の建物の場合、代金5,000万円の5%である250万円を超える手付金等を受領する際には、保全措置を講じなければなりません。本件では手付金500万円を受領しており、これは250万円を超えるため、保全措置が必須です。この保全措置の義務は、買主保護のための強行規定であるため、買主Bからの「書面による承諾」があったとしても免除されることはありません。したがって、保全措置を講じずに受領したことは法に違反します。 【選択肢3】正。まず、Aは手付金500万円を受領する際に、宅建業法第41条の2第1項に基づき保全措置を講じています。建築工事完了前の建物の場合、代金5,000万円の5%（250万円）を超える手付金等を受領する際に保全措置が必要ですが、500万円は250万円を超えるため、保全措置を講じていることは適切です。その後、中間金250万円を受領し、手付金等合計額は750万円となります。この750万円も、代金5,000万円の20%（1,000万円）以内であるため、宅建業法第39条第1項の手付金受領限度額にも違反していません。また、合計額750万円も保全措置の対象内であり、Aは既に保全措置を講じているため、法に違反しません。 【選択肢4】誤。Aは保全措置を講じた上で手付金2,000万円を受領していますが、宅建業法第39条第1項により、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、買主から受領できる手付金の額は、代金の額の10分の2（20%）を超えることができません。本件の代金は5,000万円であるため、その20%は1,000万円です。2,000万円の手付金は1,000万円を超えており、この受領は法第39条第1項に違反します。保全措置を講じていたとしても、受領できる手付金の額自体に制限があるため、違反となります。