宅建 平成21年度（2009年）問12 民法 の解説
問題
A所有の甲建物につき、Bが一時使用目的ではなく賃料月額10万円で賃貸借契約を締結する場合と、Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- BがAに無断で甲建物を転貸しても、Aに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Aは賃貸借契約を解除できないのに対し、CがAに無断で甲建物を転貸した場合には、Aは使用貸借契約を解除できる。
- 期間の定めがない場合、AはBに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、AはCに対していつでも返還を請求できる。
- Aが甲建物をDに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているBはDに対して賃借権を主張することができるのに対し、Cは甲建物の引渡しを受けて甲建物に居住していてもDに対して使用借権を主張することができない。
- Bが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はBの相続人に相続されるのに対し、Cが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はCの相続人に相続されない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。賃貸借契約と使用貸借契約では、期間の定めがない場合の解約・返還請求のルールが大きく異なります。特に使用貸借契約においては、使用目的が定まっている場合、その目的を達成するのに必要な期間が経過するまでは、貸主は原則として返還を請求できない（民法597条3項）ため、「いつでも返還を請求できる」とする記述は誤りとなります。
【民法】 ・第594条（借主による使用及び収益）：使用貸借における借主の目的物使用義務。 ・第597条（返還の時期）：使用貸借における目的物の返還時期に関する規定。特に2項と3項が重要。 ・第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）：賃貸借における無断転貸の制限。 ・第605条の2（不動産賃貸借の対抗力等）：不動産賃貸借の対抗力に関する規定。 ・第896条（相続の一般的効力）：相続に関する基本規定。 【借地借家法】 ・第27条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）：期間の定めがない建物賃貸借における貸主からの解約申入れの要件。 ・第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）：正当事由の判断要素。 【判例】 ・賃貸借における無断転貸の背信行為論：無断転貸であっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、賃貸人は契約を解除できないとする判例の立場。
【選択肢1】正。 Bの賃貸借契約の場合、賃借人が賃貸人に無断で建物を転貸することは、原則として賃貸借契約の解除事由となります（民法612条1項）。しかし、判例は、無断転貸であっても、それが賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合には、賃貸人は契約を解除できないとしています。例えば、転借人が賃貸人と特別な関係にあり、賃貸人の利益を害するおそれがない場合などがこれに該当します。 一方、Cの使用貸借契約の場合、使用貸借は無償であり、貸主と借主の個人的な信頼関係に基づいて成立する契約です。そのため、借主が貸主に無断で目的物を第三者に転貸することは、原則として信頼関係を破壊する行為とみなされ、貸主は使用貸借契約を解除できます（民法594条2項、597条3項）。賃貸借のような「背信的行為と認めるに足らない特段の事情」という考え方は、使用貸借には適用されにくいと解されています。したがって、記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 Bの賃貸借契約の場合、期間の定めがない建物賃貸借において、貸主Aが借主Bに対して解約を申し入れるには、「正当な事由」が必要です（借地借家法27条1項、28条）。この「正当な事由」は非常に厳しく判断され、単に貸主が建物を必要としているだけでは認められにくいのが実情です。 Cの使用貸借契約の場合、返還時期の定めがない場合について、民法597条2項は「当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる」と定めています。しかし、本問では「Cが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として」とあり、これは「使用及び収益の目的」が定まっていると解釈できます。この場合、民法597条3項が適用され、「借主が契約又は目的物の性質によって定まった用法に従い、使用及び収益を終えるまで、又は使用及び収益をするのに足りる期間を経過するまで」は、貸主は返還を請求することができません。つまり、Cが適当な家屋に移るという目的を達成するのに必要な期間が経過するまでは、AはCに対して「いつでも」返還を請求できるわけではありません。したがって、記述は誤りです。 【選択肢3】正。 Bの賃貸借契約の場合、建物賃貸借は、建物の引渡しがあれば、その後その建物の所有権を取得した者（D）に対しても賃借権を主張することができます（民法605条の2第1項、借地借家法31条1項）。これを「対抗力」といい、Bは甲建物の引渡しを受けて居住しているため、新所有者Dに対して賃借権を主張し、引き続き居住することができます。 一方、Cの使用貸借契約の場合、使用貸借には賃貸借のような対抗力に関する規定がありません。使用貸借は無償の契約であり、貸主と借主の個人的な信頼関係に基づく性質が強いため、第三者への対抗力は認められていません。したがって、Aが甲建物をDに売却した場合、Cは甲建物の引渡しを受けて居住していても、新所有者Dに対して使用借権を主張することはできません。DはCに対して建物の明渡しを請求することができます。したがって、記述は正しいです。 【選択肢4】正。 Bの賃貸借契約の場合、賃借権は財産権であり、借主が死亡しても契約は終了せず、その賃借権は借主の相続人に相続されます（民法896条）。相続人は、被相続人（死亡したB）の賃借権を承継し、賃貸借契約を継続することができます。 一方、Cの使用貸借契約の場合、使用貸借は無償であり、貸主と借主の個人的な信頼関係に基づいて成立する契約であるため、借主が死亡すると契約は終了します（民法597条1項）。したがって、使用借権はCの相続人に相続されることはありません。貸主Aは、Cの死亡をもって契約終了を主張し、建物の返還を求めることができます。したがって、記述は正しいです。