宅建 平成21年度（2009年）問11 民法 の解説
問題
現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
- 借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物がある場合は、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。
- 借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
- 借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から10年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。借地借家法第10条第1項は、借地権の当初の存続期間中に建物が滅失し、借地権者が借地権設定者の承諾を得ずに残存期間を超えて存続すべき建物を築造した場合、借地権設定者が地上権の消滅請求や土地賃貸借の解約申入れをできると定めています。これは、借地権設定者の意に反する長期の借地関係の継続を防ぎ、借地権設定者の保護を図るための重要な規定です。
【借地借家法第10条第1項】 借地権の存続期間中に借地上の建物が滅失した場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造しようとするときは、借地権設定者の承諾を得なければならない。 この場合において、借地権設定者が承諾をしないときは、借地権者は、その建物を築造することができない。 借地権者が前項の規定に違反して建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 【借地借家法第6条（借地契約の更新）】 借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときは、従前の借地契約と同一の条件で、借地契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。 【借地借家法第7条（借地契約更新拒絶の正当事由）】 借地権設定者が前条ただし書の異議を述べた場合において、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過、土地の利用状況及び借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、借地権設定者は、その異議を述べることができない。 【借地借家法第10条第2項】 借地権の存続期間中に借地上の建物が滅失した場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造しない旨を借地権設定者に通知したときは、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。 【借地借家法第4条（借地権の存続期間）】 借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。 【借地借家法第5条（借地権の更新後の期間）】 1. 借地権の存続期間を更新する場合においては、当事者が合意によってその期間を定めることができる。この場合においては、その期間は、更新の日から二十年（借地権の設定後の最初の更新以外の更新にあっては、十年）を超えることができない。 2. 前項の期間より長い期間を定めたときは、その期間とする。 3. 借地権の存続期間を更新する場合において、当事者が期間を定めなかったときは、その期間は、更新の日から二十年（借地権の設定後の最初の更新以外の更新にあっては、十年）となる。
【選択肢1】正。 借地借家法第10条第1項の規定によれば、借地権の当初の存続期間中に借地上の建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造しようとする場合、借地権設定者の承諾が必要です。もし借地権者がこの承諾を得ずに建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求（地上権の場合）または土地の賃貸借の解約の申入れ（賃借権の場合）をすることができます。これは、借地権設定者の意に反して借地関係が長期化するのを防ぎ、借地権設定者の権利を保護するための規定です。したがって、本記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 借地借家法第6条によれば、借地権の当初の存続期間が満了し、借地権者が更新を請求したときに建物がある場合、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたとしても、その異議に「正当事由」がなければ、借地契約は更新されたものとみなされます（借地借家法第7条）。本記述では「その異議の理由にかかわりなく」とありますが、これは誤りです。借地権設定者の異議が認められるためには、正当事由が必要不可欠であり、正当事由がない異議は効力を生じません。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 借地借家法第10条第2項によれば、借地権の当初の存続期間中に借地上の建物が滅失した場合、借地権者が地上権の放棄または土地の賃貸借の解約の申入れをすることができるのは、「残存期間を超えて存続すべき建物を築造しない旨を借地権設定者に通知したとき」に限られます。単に建物が滅失しただけで、無条件に借地権者が解約申入れをできるわけではありません。借地権者が新たな建物を築造する意思がないことを明確に通知した場合に、初めて解約申入れの権利が発生します。したがって、本記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 借地借家法第5条第1項および第3項によれば、借地契約を更新する場合の存続期間は、原則として最初の更新が20年、2回目以降の更新は10年となります。当事者がこれより長い期間を定めた場合はその期間となりますが（同条第2項）、法定期間より短い期間を定めた場合は、その定めは効力を生じず、法定期間が適用されます。 本記述では「更新の日から10年と定めた」とありますが、これが「最初の更新」であるか「2回目以降の更新」であるかによって結論が変わります。 * もし「最初の更新」であれば、法定期間は20年です。10年と定めた場合、これは法定期間（20年）より短い期間の定めなので、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は法定期間の20年となります。この場合は記述が正しいことになります。 * しかし、もし「2回目以降の更新」であれば、法定期間は10年です。10年と定めた場合、これは法定期間と同じ期間の定めなので、その定めは有効となり、更新後の存続期間は10年となります。この場合、「効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる」という記述は誤りとなります。 問題文は「借地契約を更新する場合において」としか述べておらず、最初の更新か2回目以降の更新かを特定していません。そのため、常に「効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から20年となる」とは断定できないため、本記述は誤りとなります。