宅建 平成20年度（2008年）問4 民法 の解説
問題
Aは、Bから借り入れた2,000万円の担保として抵当権が設定されている甲建物を所有しており、抵当権設定の後である平成20年4月1日に、甲建物を賃借人Cに対して賃貸した。Cは甲建物に住んでいるが、賃借権の登記はされていない。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することも、AC間の建物賃貸借契約を解除することもできる。
- 抵当権が実行されて、Dが甲建物の新たな所有者となった場合であっても、Cは民法第602条に規定されている短期賃貸借期間の限度で、Dに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
- AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、甲建物に抵当権を設定しても、EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない。
- Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却してFが新たな所有者となった場合であっても、Cは、FはAC間の賃貸借契約を承継したとして、Fに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4。建物賃貸借契約において、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、その後に建物の所有権を取得した者（任意売却による買主F）に対しても、賃借権を主張することができます（借地借家法第31条第1項）。これは、賃借権の登記がなくても賃借人を保護する規定です。
・**借地借家法第31条第1項（建物賃貸借の対抗力）** 「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物の所有権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」 （補足説明）：この条文は、賃借人が賃借権の登記をしていなくても、実際に建物の引渡しを受けて住んでいれば、その後に建物の所有者が変わっても、新しい所有者に対して賃借権を主張できる（対抗できる）ことを定めています。これにより、賃借人の居住権が保護されます。
【選択肢1】誤。 AがBに対する借入金の返済につき債務不履行となった場合、Bは抵当権の実行を申し立てて、AのCに対する賃料債権に物上代位することは可能です（民法第372条、第304条）。ただし、物上代位をするためには、賃料がAに払い渡される前に差押えをする必要があります（民法第304条第1項ただし書）。 しかし、BがAC間の建物賃貸借契約を直接解除することはできません。抵当権設定後に締結された賃貸借契約は、原則として抵当権者に対抗できませんが（民法第395条第1項）、これは抵当権実行により買受人が所有権を取得した場合に、買受人が賃貸人としての地位を承継しないことを意味します。抵当権者が直接賃貸借契約を解除する権限は、民法上認められていません。 【選択肢2】誤。 抵当権が実行されてDが甲建物の新たな所有者となった場合、CはDに対して甲建物を賃借する権利があると主張することはできません。かつて民法には「短期賃貸借の保護」（旧民法第395条）という制度があり、抵当権設定後に締結された賃貸借契約であっても、一定期間内であれば買受人に対抗できるとされていました。しかし、この短期賃貸借の保護制度は、平成16年4月1日の民法改正により廃止されています。現行の民法第395条では、抵当権設定登記後にされた賃貸借は、原則として買受人に対抗できないとされています。本件では賃借権の登記がなく、抵当権者の同意もないため、CはDに対抗できません。 【選択肢3】誤。 AがEからさらに1,000万円を借り入れる場合、甲建物の担保価値が1,500万円だとすれば、先順位抵当権者Bの債権2,000万円が担保価値を上回っているため、後順位抵当権者Eが甲建物から債権全額を回収することは困難です。しかし、「EがBに優先して甲建物から債権全額の回収を図る方法はない」と断言するのは誤りです。例えば、EがBの債務を弁済し、Bの抵当権を代位取得する（代位弁済、民法第500条以下）ことで、Eが先順位の抵当権者となり、優先的に回収を図る方法があります。また、BとEの合意があれば、抵当権の順位を変更することも可能です（民法第376条）。 【選択肢4】正。 Aが借入金の返済のために甲建物をFに任意に売却し、Fが新たな所有者となった場合、CはFに対して甲建物を賃借する権利があると主張することができます。これは、借地借家法第31条第1項によって保護されるためです。この条文は、建物の賃貸借契約において、賃借権の登記がなくても、賃借人が建物の引渡しを受けていれば（本件ではCは甲建物に住んでいる）、その後に建物の所有権を取得した者（任意売却による買主F）に対しても、賃借権の効力を主張できると定めています。任意売却は抵当権実行による競売とは異なり、賃貸人の地位は原則として新所有者に承継されます。