宅建 平成20年度（2008年）問35 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、Bから自己所有の宅地の売却の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 アAが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない。 イAが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、当該宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない。 ウAが、Bとの間に専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。本問の記述ア、イ、ウはすべて宅地建物取引業法の規定に照らして誤りであるため、正しいものは一つもありません。特に、媒介契約書面の記載事項、登録を証する書面の交付方法、そして取引成立時の通知内容について、宅建業法第34条の2の規定を正確に理解しているかが問われています。
本問の根拠となる条文は、宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）です。 * **宅地建物取引業法第34条の2第1項第8号、施行規則第15条の6第1号**: 媒介契約書面（34条の2書面）には、指定流通機構への登録に関する事項を記載しなければならないと規定しています。 * **宅地建物取引業法第34条の2第5項**: 専任媒介契約の場合、指定流通機構への登録義務を定めています。 * **宅地建物取引業法第34条の2第6項**: 指定流通機構に登録した際、遅滞なく「登録を証する書面」を依頼者に交付する義務を定めています。 * **宅地建物取引業法第34条の2第7項**: 売買契約が成立した際、遅滞なく「その旨」を指定流通機構に通知する義務を定めています。
【選択肢1】誤。 アの記述は、「一般媒介契約を締結したときは、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない」としていますが、これは誤りです。 **解説:** 一般媒介契約の場合、宅地建物取引業者は指定流通機構への登録義務はありません（宅建業法第34条の2第5項）。しかし、媒介契約を締結した際に交付する書面（いわゆる「34条の2書面」）には、指定流通機構への登録に関する事項を必ず記載しなければなりません（宅建業法第34条の2第1項第8号、施行規則第15条の6第1号）。具体的には、登録するかしないか、登録する場合の登録機関の名称などを記載する必要があります。登録が任意であっても、その事実や選択肢を依頼者に明示することが義務付けられているため、「記載する必要はない」という記述は間違いです。 【選択肢2】誤。 イの記述は、「専任媒介契約を締結し、登録したときは、Aは、遅滞なく、その旨を記載した書面を作成してBに交付しなければならない」としていますが、これは誤りです。 **解説:** 専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は指定流通機構に物件情報を登録する義務があります（宅建業法第34条の2第5項）。そして、登録が完了したときは、遅滞なく「その登録を証する書面」を依頼者に交付しなければなりません（宅建業法第34条の2第6項）。 しかし、この「登録を証する書面」は、指定流通機構が登録完了後に発行するものであり、宅地建物取引業者自身が「作成する」ものではありません。宅建業者は指定流通機構から発行された登録証明書を受け取り、それを依頼者に交付する義務があるのです。したがって、「作成して」という表現が不適切であり、この記述は誤りとなります。 【選択肢3】誤。 ウの記述は、「専任媒介契約を締結し、売買契約を成立させたときは、Aは、遅滞なく、当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない」としていますが、これは誤りです。 **解説:** 専任媒介契約において、売買契約が成立したときは、宅地建物取引業者は遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければなりません（宅建業法第34条の2第7項）。 ここでいう「その旨」とは、「売買契約が成立した」という事実を指します。宅建業法上、具体的な「当該宅地の所在、取引価格、売買契約の成立した年月日」といった詳細な情報の通知義務までは求められていません。指定流通機構の運用上、これらの情報が登録されることはありますが、法律上の義務としては「契約成立の事実」の通知で足りるとされています。したがって、詳細な情報の通知義務があるとする記述は間違いです。 以上の理由から、ア、イ、ウの記述はすべて誤りであり、正しいものは一つもありません。したがって、選択肢4が正解となります。