宅建 平成20年度（2008年）問29 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
- 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
- 特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
- 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。不動産鑑定評価基準において、造成直後の宅地等については、時間の経過に伴う環境の変化による価格上昇を「熟成度」として加算できると明確に定められています。これは、土地の価値が単に造成費用だけでなく、周辺環境の成熟によっても高まるという考え方に基づいています。
不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価に関する法律第2条の2の規定に基づき、国土交通大臣が定めるものです。本問の根拠となる主な規定は以下の通りです。 * **不動産鑑定評価基準 総論第7章「鑑定評価の手法の適用」** * 「鑑定評価に当たっては、原則として、三手法を適用すべきである。」（選択肢1関連） * 「収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供されている不動産のみならず、自用の不動産についても、それが生み出すであろうと期待される純収益を把握できる限り適用すべきである。」（選択肢4関連） * **不動産鑑定評価基準 総論第5章「鑑定評価の種類」** * 「正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する価格をいう。」 * 「特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。」（選択肢3関連） * 「特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その保存等に主眼をおいた評価目的の下で、その利用状況を所与として、市場価値以外の価値に着目して求める鑑定評価によって表示される価格をいう。」（選択肢3関連） * **不動産鑑定評価基準 各論第1章「土地の鑑定評価」** * 「造成直後の宅地等について、造成後の時間の経過に伴い、公共施設の整備、街路の形成等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、その変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。」（選択肢2関連）
【選択肢1】誤。不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別される点は正しいです。しかし、鑑定評価に当たっては、「原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべき」という記述が誤りです。不動産鑑定評価基準総論第7章「鑑定評価の手法の適用」には、「鑑定評価に当たっては、原則として、三手法を適用すべきである。」と明記されています。資料の制約等により三手法の適用が困難な場合に限り、二つ以上の手法を適用することとされているため、原則は三手法の適用です。 【選択肢2】正。この記述は、不動産鑑定評価基準各論第1章「土地の鑑定評価」に定められている内容そのものです。土地の原価法において、造成直後の宅地等が、時間の経過とともに公共施設の整備や街路の形成などによって周辺環境が向上し、その結果として価格水準が上昇することがあります。この価格上昇分を「熟成度」として加算できるとされています。これは、土地の価値が単なる造成費用だけでなく、周辺環境の成熟によっても高まるという考え方を反映しています。 【選択肢3】誤。特殊価格の定義が誤っています。不動産鑑定評価基準総論第5章「鑑定評価の種類」によれば、「特殊価格」とは、「文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その保存等に主眼をおいた評価目的の下で、その利用状況を所与として、市場価値以外の価値に着目して求める鑑定評価によって表示される価格」をいいます。選択肢の記述は、「市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格」とあり、これは「特定価格」の定義に該当します。特殊価格は市場性を持たない不動産に適用される点が重要です。 【選択肢4】誤。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効である点は正しいです。しかし、「自用の住宅地には適用すべきでない」という記述が誤りです。不動産鑑定評価基準総論第7章「鑑定評価の手法の適用」には、「収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供されている不動産のみならず、自用の不動産についても、それが生み出すであろうと期待される純収益を把握できる限り適用すべきである。」と明記されています。自用の住宅地であっても、例えば、その土地を賃貸した場合に得られるであろう純収益を想定できれば、収益還元法を適用することは可能です。