宅建 平成20年度（2008年）問24 法令上の制限 の解説
問題
農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が原野である市街化調整区域内の土地を駐車場にするために取得する場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。
- 建設業者が、農地に復元して返還する条件で、市街化調整区域内の農地を一時的に資材置場として借りる場合は、法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
- 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合は、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
- 市街化区域内の4ヘクタール以下の農地を住宅建設のために取得する場合は、法第5条第1項により農業委員会の許可を受ける必要がある。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。農地法では、土地の現況が農地であれば登記簿上の地目にかかわらず農地法の適用を受けます。農地を農地以外の用途に転用し、かつ所有権の移転や賃借権の設定などの権利移動を伴う場合は、原則として農地法第5条第1項の許可が必要です。一時的な転用であっても、この許可は必要となります。
農地法に関する問題は、特に「農地の定義（現況主義）」、「農地の転用（法第4条）」、「農地の転用を伴う権利移動（法第5条）」、そして「市街化区域と市街化調整区域での手続きの違い」が頻出ポイントです。 * **農地法第2条第1項（農地の定義）**: 「この法律で『農地』とは、耕作の目的に供される土地をいい、…」と規定されており、登記簿上の地目ではなく、土地の『現況』が耕作に利用されているかどうかで判断されます（現況主義）。 * **農地法第4条第1項（農地の転用許可）**: 農地の所有者が自ら農地を農地以外のものに転用する場合、原則として都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要です。 * **農地法第4条第1項第8号（市街化区域内の転用届出）**: 市街化区域内の農地を転用する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要です。 * **農地法第5条第1項（農地の転用を伴う権利移動許可）**: 農地を農地以外のものに転用する目的で、所有権の移転や賃借権の設定など権利の移動を行う場合、原則として都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要です。 * **農地法第5条第1項第7号（市街化区域内の転用を伴う権利移動届出）**: 市街化区域内の農地を転用目的で権利移動する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要です。
【選択肢1】誤。 現況が農地である場合、登記簿上の地目が原野であっても、農地法第2条第1項の「農地」に該当し、農地法の適用を受けます。これを「現況主義」といいます。この農地を駐車場という農地以外の用途にする（転用）ために取得する（権利移動）のですから、農地法第5条第1項の許可が必要です。市街化調整区域内の農地であるため、市街化区域のような届出制の特例は適用されません。したがって、「許可を受ける必要はない」とする記述は誤りです。 【選択肢2】正。 建設業者が農地を一時的に資材置場として借りる行為は、農地を農地以外の用途（資材置場）に転用し、かつ賃借権を設定する（権利移動）ことになります。たとえ「農地に復元して返還する条件」という一時的な転用であっても、農地法第5条第1項の許可は必要です。一時転用であることは許可の判断基準において考慮されますが、許可自体が不要になるわけではありません。また、市街化調整区域内の農地であるため、市街化区域の届出制の特例は適用されません。したがって、「法第5条第1項の許可を受ける必要がある」とする記述は正しいです。 【選択肢3】誤。 市街化調整区域内の農地を宅地に転用する場合、これは農地法第4条第1項に規定される「農地の転用」に該当します。市街化調整区域内の農地の転用は、原則として都道府県知事（または農林水産大臣）の許可が必要です。農業委員会への届出で済むのは、農地法第4条第1項第8号に規定される「市街化区域内の農地を転用する場合」の特例です。市街化調整区域では届出では足りず、許可が必要となります。したがって、「あらかじめ農業委員会へ届出をすれば、法第4条第1項の許可を受ける必要はない」とする記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 市街化区域内の農地を住宅建設のために取得する場合、これは農地を農地以外の用途（住宅地）に転用し、かつ所有権を取得する（権利移動）ことになります。これは農地法第5条に該当するケースです。農地法第5条第1項第7号により、市街化区域内の農地を転用目的で権利移動する場合は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は不要とされています。面積が4ヘクタール以下であっても、市街化区域内であれば届出で足り、許可は不要です（大規模な転用の場合、別途農林水産大臣との協議が必要なケースもありますが、基本は届出制です）。したがって、「農業委員会の許可を受ける必要がある」とする記述は誤りです。