宅建 令和6年度（2024年）問21 法令上の制限 の解説
問題
農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を原因とする所有権移転の仮登記の申請を行う場合にも、農業委員会の許可が必要である。
- 法第5条第1項の許可申請書の提出において、法ではその申請に係る権利の設定又は移転に関し民事調停法により調停が成立した場合など一定の場合を除き、当事者は連署した申請書を提出しなければならないとされている。
- 法では、農地の賃貸借で期間の定めがあるものについては、一定の場合を除き、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしないと従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借したものとみなされる。
- 法では、農地の賃貸借の当事者は、当該賃貸借の合意による解約が民事調停法による農事調停によって行われる場合など一定の場合を除き、知事の許可を受けなければ、当該賃貸借について、解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶の通知をしてはならないとされている。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。農地法第3条第1項の許可は、農地の所有権などの権利が実際に移転する際に必要となります。停止条件付売買契約に基づく所有権移転の仮登記は、まだ権利が確定的に移転するわけではないため、この段階では農業委員会の許可は不要です。
農地法第3条第1項：農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。 補足説明：農地法第3条は、農地の所有権や賃借権などの権利を「移転」したり「設定」したりする際に、農業委員会の許可が必要だと定めています。これは、農地が投機の対象となったり、農業以外の目的に使われたりするのを防ぎ、効率的な農業経営を確保するための重要なルールです。 仮登記の性質：仮登記は、将来の権利変動に備えて順位を保全するものであり、それ自体で権利変動の効力を生じさせるものではない。 補足説明：仮登記は、まだ正式な登記ができない場合に、将来の登記の順位を確保するために行うものです。例えば、売買契約はしたが、まだ許可が下りていない、といったケースで利用されます。仮登記の段階では、まだ権利が実際に移転したわけではないため、農地法上の許可は不要とされています。
【選択肢1】誤り。 農地法第3条第1項の許可は、農地の所有権や賃借権などの権利が「移転」または「設定」される場合に必要となります。停止条件付売買契約に基づく所有権移転の仮登記は、将来の権利変動に備えて順位を保全するものであり、現時点ではまだ権利が確定的に移転したわけではありません。したがって、仮登記の段階では農地法第3条の許可は不要です。許可が必要となるのは、停止条件が成就し、所有権が実際に移転する本登記を行う際です。 【選択肢2】正しい。 農地法第5条第1項の許可申請は、農地を農地以外のものにする目的で権利を設定・移転する場合に必要です。この許可申請は、原則として、権利を設定または移転しようとする当事者（売主と買主、貸主と借主など）が「連署」して行わなければなりません（農地法第5条第3項）。ただし、民事調停法による調停が成立した場合など、当事者の一方のみで申請できる例外も定められています。これは、農地の転用という重要な行為について、当事者双方の意思確認を確実に行うための規定です。 【選択肢3】正しい。 農地法では、農地の賃貸借契約の安定性を保護するため、期間の定めがある賃貸借について、一定の更新規定を設けています（農地法第19条）。具体的には、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶の通知をしない場合、従前の賃貸借と同一の条件でさらに賃貸借したものと「みなされる」とされています。これは、借主である耕作者の地位を保護し、安定した農業経営を可能にするための規定です。 【選択肢4】正しい。 農地法では、農地の賃貸借契約の解除、解約の申入れ、合意解約、更新拒絶の通知といった行為について、原則として「知事の許可」を必要としています（農地法第18条第1項）。これは、農地の賃貸借が安易に終了させられることを防ぎ、耕作者の地位を強力に保護するための規定です。ただし、民事調停法による農事調停によって合意解約が行われる場合など、一定の例外が認められています。