宅建 令和3年度（2021年）問25 税・その他 の解説
問題
次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができる。
- 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額を再調達原価というが、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなすものとする。
- 取引事例等に係る取引が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することを時点修正という。
- 不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料又は継続賃料であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定賃料を求めることができる場合がある。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。不動産鑑定評価基準において、取引事例に特殊な事情が含まれる場合に、その影響を補正することを「事情補正」といい、選択肢の記述は「時点修正」の説明としては誤りです。不動産鑑定評価基準 各論第3章第2節「取引事例比較法」で定義されている通り、時点修正は取引時点と価格時点の間の価格水準の変動を考慮して修正するものです。
不動産鑑定評価基準 各論第3章第2節「取引事例比較法」 * **時点修正**：取引事例の取引時点が価格時点と異なる場合に、その間の価格水準の変動を考慮して、取引事例に係る価格を価格時点の価格に修正することをいいます。時間の経過による市場全体の価格変動を調整するものです。 * **事情補正**：取引事例等に係る取引が特殊な事情（例えば、売り急ぎ、買い急ぎ、親族間取引など）を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしている場合に、その特殊な事情による影響を排除し、正常な取引価格に修正することをいいます。個別の取引事情を調整するものです。 この二つの補正は、取引事例比較法において非常に重要な概念であり、それぞれ異なる目的と内容を持っています。
【選択肢1】正。 この記述は、不動産鑑定評価基準 総論第5章第2節「条件設定」の「調査の範囲に係る条件」に明記されている内容そのものです。不動産鑑定士が通常の調査では確認が難しい特定の価格形成要因（例えば、地下の埋設物や土壌汚染の可能性など）がある場合でも、鑑定評価書の利用者が不利益を被るおそれがないと判断される場合に限り、その要因について調査の範囲を限定する条件を設定することが認められています。これは、鑑定評価の現実的な運用と、利用者の保護を両立させるための重要な規定です。 【選択肢2】正。 この記述は、不動産鑑定評価基準 各論第3章第1節「原価法」の「再調達原価」に関する規定として正しいです。再調達原価とは、対象不動産を現在の価格時点において、もう一度同じものを造ると仮定した場合にかかる費用（原価）の総額を指します。しかし、古い建物などで、現在の技術や材料では全く同じものを造ることが困難な場合もあります。そのような場合には、対象不動産と全く同じものでなくても、同等の機能や効用（有用性）を持つものに置き換えて、その再調達原価を求めることが認められています。これは、原価法を適用する上での実務的な対応策です。 【選択肢3】誤。 この記述は「時点修正」の説明として誤りです。記述されている内容は、不動産鑑定評価基準 各論第3章第2節「取引事例比較法」における「事情補正」の定義に該当します。事情補正とは、取引事例が売り急ぎや買い急ぎ、親族間取引など、特殊な事情を含んでいる場合に、その特殊な事情による価格への影響を排除し、正常な取引価格に修正することを指します。一方、「時点修正」とは、取引事例の取引が行われた時点と、鑑定評価を行う価格時点との間に時間のずれがある場合に、その間の市場全体の価格水準の変動を考慮して、取引事例の価格を現在の価格時点の価格に修正することをいいます。両者は異なる補正であり、記述は「事情補正」の内容を「時点修正」として説明しているため、誤りです。 【選択肢4】正。 この記述は、不動産鑑定評価基準 総論第1章第2節「鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類」に明記されている通り、正しい内容です。不動産の鑑定評価によって求める賃料は、原則として「正常賃料」（市場で一般的に成立する賃料）または「継続賃料」（既存の賃貸借契約が継続している場合に、その契約を前提として求める賃料）のいずれかです。しかし、特定の依頼目的や条件（例えば、隣接不動産との一体利用を前提とした賃料など）がある場合には、「限定賃料」を求めることも可能です。限定賃料は、特定の当事者間や特定の条件の下でのみ成立する賃料を指し、正常賃料とは異なる特殊な賃料です。