宅建 令和3年度（2021年）問13 権利関係 の解説
問題
次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
- エネルギー消費性能の向上のために必要となる形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この選択肢において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）の者であって議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあっては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を過半数まで減ずることができる。
- 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
- 各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。区分所有法第14条第2項において、共用部分の持分を算定する際の専有部分の床面積は「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積」と規定されており、「中心線」ではないため、本記述は誤りです。この「内側線」による面積は、登記簿上の専有部分の床面積の算定方法と同じ「内法（うちのり）」面積を指します。
【区分所有法第14条（共用部分の持分の割合）】 1. 各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。 2. 前項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。 3. 前二項の規定は、規約に別段の定めがあるときは、適用しない。 【区分所有法第17条（共用部分の変更）】 1. 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うものに限る。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、その変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 【区分所有法第17条の2（エネルギー消費性能の向上等に資する共用部分の変更）】 1. エネルギー消費性能の向上に資することとなる共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うものに限る。）であって、多額の費用を要せず、かつ、区分所有者の全員に特別の影響を及ぼさないものについては、集会において、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。 2. 前項に規定するもののほか、エネルギー消費性能の向上に資することとなる共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴うものに限る。）であって、区分所有者の全員に特別の影響を及ぼさないものについては、集会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による決議で決する。 3. 前二項の規定にかかわらず、規約で別段の定めをすることができる。 【区分所有法第22条（分離処分の禁止）】 1. 敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。 2. 前項の規定は、規約に別段の定めがあるときは、適用しない。 【区分所有法第45条（書面又は電磁的方法による決議）】 1. この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。 2. この場合においては、書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。 3. この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があったときは、集会における決議があったものとみなす。
【選択肢1】正。 区分所有法第45条第1項は、書面又は電磁的方法による決議を行うためには「区分所有者全員の承諾」が必要であると定めています。したがって、区分所有者の中に一人でも反対する者がいれば、全員の承諾は得られず、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできません。この記述は条文の趣旨に合致しており、正しい内容です。 【選択肢2】正。 本記述は、エネルギー消費性能の向上のために必要となる共用部分の変更に関する特則について述べています。区分所有法第17条の2第2項は、エネルギー消費性能の向上に資する共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）であって、区分所有者全員に特別の影響を及ぼさないものについては、原則として「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」で決すると定めています。さらに、同条第3項は「前二項の規定にかかわらず、規約で別段の定めをすることができる」と規定しており、これにより規約で決議要件を緩和し、区分所有者及び議決権の各過半数まで減ずることが可能です。したがって、この記述は正しい内容です。 【選択肢3】正。 区分所有法第22条第1項は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないと定めています。これは、マンションの建物と土地の一体性を保つための重要な規定です。ただし、同条第2項により「規約に別段の定めがあるとき」はこの限りではないとされており、規約で分離処分を認めることも可能です。本記述はこれらの条文内容を正確に反映しており、正しい内容です。 【選択肢4】誤。 区分所有法第14条第1項は、各共有者の共用部分の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることを原則としています。そして、同条第2項において、この床面積の算定方法について「壁その他の区画の**内側線**で囲まれた部分の水平投影面積による」と明確に規定しています。本記述では「壁その他の区画の**中心線**で囲まれた部分の水平投影面積」とありますが、これは誤りです。一般的に「中心線」で囲まれた面積は「壁芯（へきしん）面積」と呼ばれ、建築基準法上の床面積の算定などに用いられますが、区分所有法における共用部分の持分算定や登記簿上の専有部分の床面積は「内側線」で囲まれた「内法（うちのり）面積」が採用されています。したがって、この記述は間違っています。