宅建 令和1年度（2019年）問28 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況について説明しなければならない。
- 当該建物が既存の建物である場合、石綿使用の有無の調査結果の記録がないときは、石綿使用の有無の調査を自ら実施し、その結果について説明しなければならない。
- 当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条第1項第7号は、建物の貸借の媒介において、区分所有建物（マンションなど）の専有部分の用途制限に関する規約の定めがある場合、その内容を重要事項として説明することを義務付けています。他の選択肢は、売買契約の場合や、宅建業者に課されない義務に関する記述であり、本問の「建物の貸借の媒介」には適用されません。
・宅地建物取引業法第35条第1項第7号：建物の貸借の媒介又は代理にあっては、当該建物の貸借に係る契約が建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがある建物又はその敷地に関するものであるときは、その内容。 （補足説明：マンションなどの区分所有建物では、管理規約によって専有部分の利用方法に制限が設けられていることがあります。例えば、ペット飼育の可否や、事務所利用の可否などです。賃借人が後でトラブルにならないよう、契約前にこれらの制限を明確に説明することが義務付けられています。） ・宅地建物取引業法第35条第1項第14号：宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買又は交換の媒介若しくは代理にあっては、国土交通省令で定める事項。 （補足説明：この条文は、宅建業者が「自ら売主」となる「売買・交換」の場合に、さらに細かい説明事項を国土交通省令で定めることを示しています。選択肢1, 2, 3はこの省令で定められた事項に関連しますが、本問は「貸借の媒介」であるため、直接の根拠とはなりません。） ・宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3：法第35条第1項第14号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。 一 住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨。 二 既存の建物であるときは、既存住宅に係る住宅の品質確保の促進等に関する法律第6条第3項に規定する建設住宅性能評価書の保存の状況。 三 既存の建物であるときは、石綿使用の有無の調査結果の記録の有無、その内容及び調査年月日。 （補足説明：これらの事項は、宅建業者が「自ら売主」となる「売買・交換」の場合にのみ説明義務が生じます。貸借の媒介には適用されません。）
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第14号および同法施行規則第16条の4の3第1号ロに規定されているのは、「宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅」の「売買又は交換の媒介若しくは代理」を行う場合の説明義務です。本問は「建物の貸借の媒介」であり、売買契約ではありません。また、「自ら売主」という条件も満たしません。したがって、貸借の媒介において、住宅性能評価を受けた新築住宅である旨を説明する義務はありません。この記述は誤りです。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第14号および同法施行規則第16条の4の3第2号ロに規定されているのは、「宅地建物取引業者が自ら売主となる既存住宅」の「売買又は交換の媒介若しくは代理」を行う場合の説明義務です。本問は「建物の貸借の媒介」であり、売買契約ではありません。また、「自ら売主」という条件も満たしません。したがって、貸借の媒介において、既存住宅に係る建設住宅性能評価書の保存の状況について説明する義務はありません。この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第14号および同法施行規則第16条の4の3第3号に規定されているのは、「既存の建物」の「売買又は交換の媒介若しくは代理」を行う場合における「石綿使用の有無の調査結果の記録の有無、その内容及び調査年月日」の説明義務です。本問は「建物の貸借の媒介」であり、売買契約ではありません。したがって、この説明義務自体が貸借の媒介には適用されません。 さらに、仮に売買契約であったとしても、宅建業者に石綿使用の有無の調査を「自ら実施する」義務はありません。あくまで「調査結果の記録の有無、その内容」を説明する義務があるのみです。記録がない場合はその旨を説明すれば足ります。以上の理由から、この記述は誤りです。 【選択肢4】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第7号は、建物の貸借の媒介又は代理を行う場合において、当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるものであるときは、その内容を重要事項として説明しなければならないと明確に定めています。マンションなどの区分所有建物では、管理規約によってペット飼育の可否、楽器演奏の制限、事務所利用の可否など、専有部分の利用方法に様々な制限が設けられていることがあります。賃借人がこれらの制限を知らずに契約すると、後々トラブルになる可能性があるため、宅建業者にはこれらの規約の内容を事前に説明する義務があります。本記述は、この条文の内容に完全に合致しており、正しいです。