宅建 平成30年度（2018年）問8 権利関係 の解説
問題
次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。 (判決文) 賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、(中略)その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
- 賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている。
- 通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する。
- 賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。
- 賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。本判決文は、賃貸借契約において「通常損耗」については賃料で回収されるのが原則であると述べていますが、賃借人の故意・過失によって生じた損耗（特別損耗）まで賃貸人が賃料で全て回収するわけではありません。したがって、「賃借物件を賃借人がどのように使用しても」という記述は誤りとなります。
本問題の根拠となるのは、民法の賃貸借契約における原状回復義務に関する規定と、それを具体的に解釈した最高裁判所平成17年12月16日判決です。 * **民法第606条第1項（賃貸人の修繕義務）**：賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います。これは、賃貸物件の維持管理は原則として賃貸人の責任であることを示しています。 * **最高裁判所平成17年12月16日判決（通常損耗補修特約に関する判例）**：この判例は、賃貸借契約終了時の原状回復義務について、賃借人が「通常損耗」まで負担する義務があるかどうかが争われた事案です。判決は、通常損耗は賃貸借契約の本質上当然に予定されており、その減価回収は賃料に含まれていると解されるため、賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせるには、その旨の「通常損耗補修特約」が明確に合意されている必要がある、と判断しました。これは、賃借人の予期せぬ負担を避けるための重要な判例です。
【選択肢1】誤。本選択肢は「賃借物件を賃借人がどのように使用しても、賃借物件に発生する損耗による減価の回収は、賃貸人が全て賃料に含ませてその支払を受けることにより行っている」と述べていますが、これは誤りです。 判決文が述べているのは、「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」について、その減価回収が賃料に含まれているという点です。しかし、賃借人の故意や過失、あるいは通常の使用方法を逸脱した使用によって生じた損耗（これを「特別損耗」と呼びます）については、賃借人がその修繕費用を負担するのが原則です。賃貸人が全ての損耗を賃料で回収するわけではありませんので、本選択肢の記述は不適切です。 【選択肢2】正。本選択肢は「通常損耗とは、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する」と述べており、これは判決文の定義と完全に一致しています。判決文中に「賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗」と明記されています。 【選択肢3】正。本選択肢は「賃借人が負担する通常損耗の範囲が賃貸借契約書に明記されておらず口頭での説明等もない場合に賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」と述べており、これは判決文の趣旨に合致しています。 判決文では、賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせるためには、「その旨の特約（通常損耗補修特約）が明確に合意されていることが必要である」とされています。特約が明確に合意されていない状況で義務を負わせることは、賃借人にとって予期せぬ負担となるため、この記述は正しいです。 【選択肢4】正。本選択肢は「賃貸借契約に賃借人が原状回復義務を負う旨が定められていても、それをもって、賃借人が賃料とは別に通常損耗の補修費を支払う義務があるとはいえない」と述べており、これも判決文の趣旨に沿った正しい記述です。 判決文は、単に「原状回復義務」という文言が契約書に記載されているだけでは不十分であり、通常損耗については「通常損耗補修特約」として、その負担範囲が明確に合意されている必要がある、と判断しています。つまり、一般的な原状回復義務の規定だけでは、通常損耗の補修費用まで賃借人に負担させることはできない、ということです。