宅建 平成30年度（2018年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
- Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない。)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
- Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
- AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第34条の2第1項第3号は、専任媒介契約を締結した場合、依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介等によって契約を成立させた際の措置を媒介契約書面に記載する義務があることを定めており、本記述はこれに合致しています。他の選択肢は、媒介契約書面の記載事項、指定流通機構への登録期間、報酬請求に関する規定において誤りがあります。
・**宅地建物取引業法第34条の2第1項第3号**: 専任媒介契約の場合、依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置に関する事項を媒介契約書面に記載しなければならないと定めています。これは、専任媒介契約の特性上、依頼者と業者間のトラブル防止を目的としています。 ・**宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号**: 建物状況調査の制度概要及びあっせんに関する事項（あっせんの有無を含む）を媒介契約書面に記載することを義務付けています。 ・**宅地建物取引業法第34条の2第5項**: 専属専任媒介契約の場合、媒介契約締結日から5日以内（休業日を除く）に指定流通機構に登録しなければならないと定めています。 ・**宅地建物取引業法第46条第2項**: 宅地建物取引業者が受ける報酬額は国土交通大臣の定める額を超えることができず、特別な依頼がない限り、通常の業務に要する費用を別途請求することはできないとされています。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号は、媒介契約書面に「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」を記載することを義務付けています。これは、単に制度概要を紹介するだけでなく、依頼者が「あっせんを希望したか否か」、そして「希望しなかった場合はその旨」を明確に記載する必要があるという意味です。依頼者の意思表示とその結果を明記することで、後日のトラブルを防ぐ目的があります。したがって、「記載する必要はない」とする本記述は誤りです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第34条の2第5項及び同法施行規則第15条の10第1号イは、専属専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は媒介契約締結日から「5日以内」（休業日を含まない）に指定流通機構に登録しなければならないと定めています。本記述では「7日以内」としているため誤りです。ちなみに、専任媒介契約の場合は「7日以内」（休業日を含まない）であるため、この数字を混同しないように注意しましょう。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第46条第2項は、宅地建物取引業者が受ける報酬額の上限を定めており、原則として、媒介業務の通常の範囲内で発生する費用（物件調査費用、広告費用など）は、報酬に含まれるものと解釈されます。評価額の根拠を明らかにするための周辺取引事例の調査は、媒介業務として通常行われるべき業務であり、その費用は報酬に含まれるべきものです。依頼者の特別な依頼に基づき、通常の業務の範囲を超える費用が発生した場合に限り、依頼者の承諾を得て別途請求することができます。したがって、「Bの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる」とする本記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第34条の2第1項第3号は、専任媒介契約を締結した場合、媒介契約書面に「依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置に関する事項」を記載しなければならないと定めています。専任媒介契約では、依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することができません。もし依頼者が他の業者と契約を成立させた場合、違約金が発生する可能性や、Aの報酬請求権がどうなるかなど、重要な事項を事前に明確にしておくことで、依頼者と業者間のトラブルを未然に防ぐことを目的としています。したがって、本記述は正しいです。