宅建 平成30年度（2018年）問30 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない。)、CからBに支払われる権利金 (権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない。)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
- 建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
- 建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
- 定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が宅地や建物の売買、交換、賃貸の代理または媒介を行う場合に適用されます。契約期間が終了した後の再契約は、新たな賃貸借契約の成立を媒介する行為であるため、宅建業法の適用を受け、報酬についても同法の規定（報酬上限額など）が適用されます（宅地建物取引業法第2条第2号、第46条）。
宅地建物取引業法第2条第2号（宅地建物取引業の定義）、第46条（報酬）。 建設省告示第1552号（宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は賃貸の媒介に関して受けることができる報酬の額）第4条第1項、第2項、第5条第2項。 これらの条文や告示は、宅建業者が受領できる報酬の上限額や、報酬とは別に請求できる費用の範囲を明確に定めており、不当な高額報酬から消費者を保護することを目的としています。
【選択肢1】誤り。 建物が店舗用である場合の賃貸借の媒介報酬の上限額は、貸主・借主双方から合計で、借賃の1か月分の1.1倍（消費税込み）です（宅地建物取引業法第46条第1項、建設省告示第1552号第4条第1項）。本問では借賃が10万円なので、上限額は10万円 × 1.1 = 11万円です。依頼者の承諾を得たとしても、貸主・借主それぞれから受け取れる報酬は、合計で11万円を超えることはできません。選択肢では、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円、合計で21万6,000円を受け取るとされており、これは上限額11万円を大幅に超えるため、誤りです。 【選択肢2】誤り。 建物が居住用である場合の賃貸借の媒介報酬は、原則として、貸主・借主それぞれから借賃の1か月分の0.55倍（消費税込み）が上限となります（建設省告示第1552号第4条第2項ただし書き）。本問の借賃10万円の場合、片方から受け取れる報酬は10万円 × 0.55 = 5万5,000円が上限です。権利金（返還されないもの）がある場合、売買の媒介報酬の計算式を準用して報酬額を算出することも可能ですが、居住用建物の賃貸借の媒介においては、その額が借賃の1か月分の0.55倍に相当する額を超えるときは、当該借賃の1か月分の0.55倍に相当する額が上限となります（建設省告示第1552号第4条第2項ただし書き）。 権利金150万円を売買代金とみなした場合の報酬額は、150万円 × 5%（200万円以下の部分）= 7万5,000円。これに消費税10%を加算すると、7万5,000円 × 1.1 = 8万2,500円（片方から）となります。この8万2,500円は、借賃の0.55倍である5万5,000円を超えるため、居住用賃貸借の媒介報酬の上限は5万5,000円となります。したがって、選択肢の「16万2,000円が上限となる」という記述は、計算も根拠も誤りです。 【選択肢3】誤り。 宅地建物取引業法第46条第2項により、宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によって行う広告の料金その他特別の費用については、報酬とは別に請求することができます。しかし、依頼者の依頼に基づくことなく、宅地建物取引業者が自らの判断で行った広告については、たとえそれが契約の成立に寄与したとしても、報酬とは別にその費用を請求することはできません。したがって、「Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも」請求できるとする記述は誤りです。 【選択肢4】正しい。 宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者が「宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃貸の代理若しくは媒介」を行う場合に適用されます（宅地建物取引業法第2条第2号）。定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した後に、改めて依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させる行為は、新たな賃貸借契約の媒介に該当します。したがって、この媒介行為に対して宅地建物取引業法の規定が適用され、報酬についても同法第46条に基づく上限額の規制を受けます。